Nové pravidlo v katastru nemovitostí: materiální publicita

Zásada materiální publicity

Od 1. ledna 2015 přibude do katastru nemovitostí totiž nové pravidlo: zásada materiální publicity. Ta má chránit dobrou víru kupujícího, který koupí nemovitost od někoho, kdo je sice zapsán v katastru jako vlastník, ale skutečným vlastníkem je někdo jiný. 

Naopak do nevýhodné pozice staví skutečného vlastníka, který se po Novém roce svého vlastnického práva na kupujícím nemusí domoci, a to ani v případě, že by soud prohlásil, že skutečným vlastníkem byl. Soud může rozhodnout pouze o tom, že skutečný vlastník bude moci žádat peněžitou kompenzaci po osobě neoprávněně zapsané do katastru nemovitostí, která nemovitost prodala

Zápis v katastru nemovitostí, který neodpovídá skutečnému právnímu vztahu, může vzniknout z mnoha důvodů. Může se například jednat o případy, kdy strany kupní smlouvy opomněly po uzavření smlouvy a zaplacení podat návrh na zápis změny do katastru nemovitostí. Také k tomu může dojít v situaci, kdy sice návrh na zápis změny do katastru nemovitostí byl podán, ale některá ze smluvních stran následně od smlouvy odstoupila. Stejně tak se ale může jednat o případy, kdy byl ve zlé víře podán návrh na zápis vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, ačkoliv pro to nebyl žádný právní důvod a katastr takovou změnu zapsal. 

Zásada materiální publicity se však vztahuje až na úplatná nabytí vlastnického práva po 1. lednu 2015.

Co mám dělat, když zjistím, že v katastru nejsem uveden jako vlastník své nemovitosti?

Aby se zabránilo nedovolenému prodeji cizích nemovitostí, zavedl nový občanský zákoník podrobnější úpravu poznámky rozepře a poznámky spornosti. Poznámka rozepře či poznámka spornosti se uvádí v katastru nemovitostí, kde mohou upozornit potenciálního kupce, že o vlastnictví nemovité věci se vede spor. Díky těmto poznámkám jde pak uplatnit argument, že kupující nejednal v dobré víře a zásada materiální publicity, která by jinak kupujícího chránila, se v tomto případě neuplatní. Je však nutné vědět, kterou poznámku použít v jaké situaci. 

Před uplatněním poznámky rozepře je nutné podat žalobu na určení

Poznámka rozepře se vztahuje na případy, kdy vlastnické (či jiné věcné) právo bylo sice do katastru nemovitostí zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, ten se ale změnil a v tuto chvíli již takový zápis v souladu se skutečným právním stavem není. V případě poznámky rozepře je třeba úřadu při podání žádosti o její zápis ihned doložit, že bylo právo skutečného vlastníka zároveň uplatněno u soudu. Skutečný vlastník tedy musí předtím podat žalobu na určení k příslušnému soudu.

Pro uplatnění poznámky spornosti stačí žalobu podat později

Poznámka spornosti se užije v případech, kdy zapsaný vlastník nikdy vlastníkem nemovité věci nebyl. V případě poznámky spornosti do konce tohoto roku stačí, když skutečný vlastník prokáže katastrálnímu úřadu podání žaloby u soudu do dvou měsíců od podání žádosti o poznámku spornosti. Pokud právo u soudu do této doby uplatněno nebude, poznámka spornosti se vymaže. 

Po novém roce se pro skutečné vlastníky situace zkomplikuje

Od 1. ledna 2015 totiž přibude další lhůta – o poznámku spornosti musí skutečný vlastník zažádat do jednoho měsíce, kdy se o vadném zápisu dozvěděl. 

Tento okamžik bude zpravidla splývat s okamžikem, kdy byl takový zápis proveden, neboť podle nového občanského zákoníku nikoho neomlouvá neznalost stavu v katastru nemovitostí. Po uplynutí této lhůty již poznámka spornosti nebude vůči osobám jednajícím v dobré víře v zapsaný stav v katastru působit. Lhůta se sice prodlužuje na tři roky v případě, že vlastník nemovitosti nebyl o neoprávněném zápisu řádně vyrozuměn, vzhledem však k tomu, že není zřejmé, co se tímto vyrozuměním bude v praxi myslet, je vhodnější řešit rozpory v katastru nemovitostí již nyní.

Doporučení pro praxi

Vlastníkům nemovitých věcí zapsaných katastru nemovitostí doporučujeme zkontrolovat do konce tohoto roku, zda zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu. Pokud tomu tak není, doporučujeme podat žádost o poznámku rozepře či poznámku spornosti, aby znemožnili nabytí práv k nemovité věci v dobré víře případných nabyvatelů těchto nesprávně zapsaných práv a zamezili tak účinkům materiální publicity. V opačném případě se může stát, že se již existence svého práva nebudou moci účinně dovolat.