Územní plán - pojem a závaznost

Obsah územního plánu

Územní plán obsahuje zejména základní koncepci rozvoje území obce a jeho plošného a prostorového uspořádání. Vymezuje především zastavěné území, a dále plochy a koridory, zejména:

• zastavitelné plochy (tedy plochy, v nichž lze umísťovat, povolovat a realizovat stavby),
• plochy přestavby a
• plochy určené pro veřejně prospěšné stavby a opatření (které lze následně vyvlastnit).

Územní plán dále stanovuje podmínky pro využití ploch. Územní plán určuje, jaké využití konkrétního území je nepřípustné, jaké je naopak přípustné, případně za jakých podmínek. Rovněž může stanovit například výškovou či plošnou regulaci zástavby, její charakter a strukturu. 

Formální součásti územního plánu

Po stránce formální je územní plán tvořen výrokovou částí a odůvodněním. Výroková část územního plánu se skládá z textové části, která obsahuje samotné vymezení jednotlivých ploch a koridorů a podmínky pro jejich využití, a z grafické části, která pozůstává z jednotlivých výkresů zobrazujících regulaci území. Textová a grafická část územního plánu musí být ve vzájemném souladu. V případě rozporu mezi těmito částmi by totiž nebylo zřejmé, k jakému účelu je pozemek z hlediska územního plánování určen, což by mohlo vést ke zrušení územního plánu nebo jeho části.

Důležitou součástí územního plánu je i jeho odůvodnění, které se rovněž skládá z textové a grafické části. Odůvodnění musí obsahovat, podobně jako je tomu u odůvodnění individuálního rozhodnutí, důvody výroku, podklady pro jeho vydání a úvahy, kterými se správní orgán řídil při jejich hodnocení a při výkladu právních předpisů. Nedostatek rozhodovacích důvodů by mohl způsobit nepřezkoumatelnost územního plánu, což by mohlo být důvodem pro jeho zrušení soudem. 

Postup podle stavebního zákona

Územní plán je vydávaný na základě poměrně složitého procesu, který se řídí stavebním zákonem:

Rozhodnutí zastupitelstva o změně či pořízení 

Nejprve je nutné rozhodnout o tom, že se bude územní plán či jeho změna pořizovat. O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce, a to buďto z vlastního podnětu, nebo na návrh jiných subjektů. Návrh na pořízení územního plánu je podle stavebního zákona oprávněn podat orgán veřejné správy, občan obce, fyzická nebo právnická osoba, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce a oprávněný investor. 

Návrh zadání

Pokud zastupitelstvo obce rozhodne o pořízení územního plánu, zpracuje pořizovatel ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva návrh zadání územního plánu, které má obsahovat hlavní cíle a požadavky na zpracování návrhu územního plánu. 

Návrh zadání je zaslán dotčeným orgánům, sousedním obcím, krajskému úřadu a rovněž doručen veřejnou vyhláškou. K návrhu zadání může u pořizovatele každý uplatnit do 15 dnů od doručení písemné připomínky, dotčené orgány a nadřízený krajský úřad mohou do 30 dnů od obdržení návrhu zadání uplatnit vyjádření. V téže lhůtě uplatní krajský úřad jako příslušný úřad u pořizovatele stanovisko, v němž uvede, zda má být návrh územního plánu posuzován z hlediska vlivů na životní prostředí, sousední obce mohou uplatnit k návrhu zadání podněty. 

Návrh územního plánu

Na základě výsledků projednání pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem návrh zadání upraví a předloží ho zastupitelstvu, které musí zadání územního plánu schválit. Dále pořizovatel zpracuje návrh územního plánu. Vychází přitom jednak ze schváleného zadání územního plánu, jednak z případných schválených pokynů pro zpracování návrhu.

Společné projednání a koordinační stanovisko

Po tom, co je návrh územního zprávu zpracován, oznámí pořizovatel veřejnou vyhláškou místo a dobu konání společného jednání a doručí návrh územního plánu. Společné projednání probíhá s obcí, pro kterou je územní plán pořizován, sousedními obcemi a dotčenými správními orgány. Do 30 dnů ode dne doručení může každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. Pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem vyhodnotí výsledky projednání návrhu územního plánu a zajistí řešení případných rozporů. Krajský úřad následně zašle pořizovateli tzv. koordinační stanovisko, v němž posoudí koordinaci využívání území s ohledem na širší územní vztahy, zejména soulad se zásadami územního rozvoje a s politikou územního rozvoj.

Pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem vyhodnotí výsledky projednání návrhu územního plánu a zajistí upravení návrhu. Následně pořizovatel upravený a posouzený návrh územního plánu doručí veřejnou vyhláškou spolu s oznámením o konání veřejného projednání. 

Veřejné projednání návrhu

O upraveném a posouzeném návrhu územního plánu se koná veřejné projednání. Veřejné projednání návrhu se musí konat nejdříve 15 dnů od doručení, přičemž k veřejnému projednání pořizovatel zvláště přizve obec, pro kterou je územní plán pořizován, dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce, a to nejméně 30 dnů předem. Na veřejném projednání je přítomen i projektant, který se podává výklad regulace obsažené v návrhu územního plánu.

Nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání může každý uplatnit své připomínky, vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem řešení, oprávněný investor a zástupce veřejnosti (tedy osoba písemně zmocněná 200 občany, kteří mají trvalé bydliště v obci, pro niž se územní plán pořizuje) mohou k návrhu územního plánu podat námitky. 

Vydání územního plánu

Následně pořizovatel předloží zastupitelstvu příslušné obce návrh na vydání územního plánu s jeho odůvodněním. Po ověření, že územní plán není v rozporu s politikou územního rozvoje, zásadami územního rozvoje vydanými krajem a dalšími podklady, vydá zastupitelstvo obce územní plán. Pořizovatel má povinnost nejméně každé čtyři roky předkládat zastupitelstvu zprávu o uplatňování územního plánu, která může obsahovat rovněž pokyny pro zpracování změny územního plánu.

Možnost obrany proti územnímu plánu

Proti regulacím obsaženým v územním plánu se lze bránit především v průběhu pořizování územního plánu. Veřejnost má hned několik příležitostí, jak se může do procesu pořizování územního plánu zapojit.

Připomínky veřejnosti

Kromě možnosti občanů obce či dotčených vlastníků nemovitostí podat návrh na pořízení územního plánu, může každý podat písemné připomínky k návrhu zadání (do 15 dnů od doručení) i k návrhu územního plánu (do 30 dnů od doručení). Dnem doručení se ve všech uvedených případech myslí 15. den po vyvěšení na úřední desce správního orgánu, který návrh doručuje. 

Účast na veřejném projednání

Dále se každý může účastnit veřejného projednání a po jeho skončení ve lhůtě 7 dnů podat námitky a připomínky. Zatímco připomínkami se správní orgán zabývá toliko jako podkladem pro územní plán a vypořádá se s nimi v jeho odůvodnění, námitky představují privilegovanou formu prostředku obrany. O námitkách totiž pořizovatel musí rozhodnout, přičemž rozhodnutí o námitkách musí obsahovat vlastní odůvodnění, které je součástí odůvodnění územního plánu.

I proto je k podání námitek k návrhu územního plánu oprávněn pouze přesně stanovený okruh subjektů (§ 52 odst. 2 stavebního zákona) a v námitkách musí být uvedeno odůvodnění, údaje podle katastru nemovitostí dokladující dotčená práva a vymezení území dotčené námitkou. 

Přezkumné řízení

Soulad územního plánu s právními předpisy lze posoudit rovněž v přezkumném řízení, které lze zahájit do 3 let od nabytí účinnosti územního plánu. Přezkumné řízení zahajuje z moci úřední nadřízený správní orgán (tedy krajský úřad, v jehož obvodě se obec nachází), jednotlivec tak může dát k přezkumnému řízení toliko podnět. To, zda se řízení zahájí, však záleží pouze na uvážení krajského úřadu. 

Dále se lze bránit rovněž proti způsobu, jakým bylo rozhodnuto o námitce podané k návrhu územního plánu. Jelikož rozhodnutí o námitce musí obsahovat vlastní odůvodnění, mohou se dotčení vlastníci a zástupci veřejnosti domoci nápravy nedostatečně či vadně vypořádaných námitek. Ačkoli nelze proti rozhodnutí o námitce podat ani odvolání, ani rozklad, je možné podat podnět k nadřízenému krajskému úřadu k přezkumnému řízení (opět však záleží čistě na úvaze krajského úřadu, zda přezkum provede či nikoli), a poté žalobu proti rozhodnutí správního orgánu podle § 65 soudního řádu správního, o níž bude rozhodovat krajský soud. V případě, že krajský úřad rozhodne v přezkumném řízení o změně nebo zrušení části rozhodnutí o námitkách, je obec povinna uvést územní plán do souladu s tímto rozhodnutím. 

Návrh na zrušení opatření obecné povahy

Především však lze územní plán napadnout návrhem na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části podle § 101a a násl. soudního řádu správního. Takový návrh je oprávněn podat každý, kdo tvrdí, že byl na svých právech opatřením obecné povahy zkrácen. Bude se tak jednat především o vlastníky nemovitostí dotčených regulací obsaženou v územním plánu, nicméně po vydání nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 59/14 může návrh podat i dotčený spolek (dříve občanské sdružení), které má k lokalitě regulované územním plánem místní vztah, a také odpovídající předmět činnosti (typicky například ochrana životního prostředí).

O návrhu se rozhoduje ve správním soudnictví, tedy v prvním stupni rozhoduje krajský soud, a proti rozhodnutí krajského soudu je dále přípustný jako mimořádný opravný prostředek kasační stížnost, o níž rozhoduje Nejvyšší správní soud.

Jednat co nejdřív 

Přezkumné řízení či řízení o žalobě proti rozhodnutí, kterým byly vypořádány námitky, jsou zcela nezávislé na žalobě proti územnímu plánu nebo jeho části, a proto tyto dva procesy mohou probíhat paralelně vedle sebe. Je však důležité bránit se proti územnímu plánu již v procesu pořizování územního plánu, v opačném případě je prostor pro vyhovění návrhu ve správním soudnictví velice limitovaný. V souladu s judikaturou správních soudů totiž lze návrhu osoby, která byla v průběhu procesu pořizování územního plánu bez objektivních důvodů zcela pasivní, vyhovět toliko ve výjimečných případech.

Role právníků při pořizování nebo přezkumu územních plánů

Územní plán je koncepční dokument, jehož účelem je zajistit trvale udržitelný rozvoj obce při zohlednění zájmů všech, kdo v něm bydlí nebo podnikají. Ne vždy se to však daří. A pro takové případy existuje možnost se do přípravy územního plánu aktivně zapojit a případně nechat schválený územní plán nebo jeho změnu přezkoumat u soudu nebo krajského úřadu. Případy tohoto typu řešíme poměrně často, zároveň však spolupracujeme s řadou obcí na tom, aby jejich územní plány žádné napadnutelné vady neměly, aby byly přijaty transparentně a v souladu s výše popsaným postupem.

Více o naší práci v oblasti územního plánování