Akvizice developerského projektu a smlouva s městem. Na co si dát pozor?

Co upravují developerské smlouvy?

Na základě zásad pro developery  uzavírají obce jak plánovací smlouvy podle § 66 odst. 2 stavebního zákona, tak smlouvy s developery podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Jedná se o tzv. nepojmenované smlouvy a proto je nutné, abyste formulovali jejich obsah velmi pečlivě.  Nemůžete totiž využít zákonná ustanovení pro otázky, které smlouva neupravuje.

Developerské smlouvy obvykle vymezují developerský projekt (včetně nezbytné veřejné dopravní či technické infrastruktury) a součinnost obce, určují developerský investiční příspěvek a případně i zajištění závazků smluvních stran např. smluvní pokutou. Méně často však řeší možnost akvizice developerského projektu. Přesto se jedná o nezanedbatelnou situaci, protože lze očekávat narůstající počet developerských projektů, které bude dokončovat jiný developer než ten, s nímž původně obec uzavírala developerskou smlouvu.

Co když se změní developer?

Při akvizici získá developerský projekt obvykle jiný developer či obec. Může se například stát, že  původní developer ztratí zájem svůj projekt dokončit kvůli obtížnému získávání územního rozhodnutí či stavebního povolení. Je reálné také to, že původní developer na pokračování výstavby již nemá dostatek financí. Při akvizici projektu bude nový developer prověřovat právní a faktický stav developerského projektu, který hodlá nabýt. Během něj by se měl zaměřit také na ověření toho, zda spolu s převodem projektu na nového developera přejdou také práva a povinnosti původního developera, plynoucí z uzavřené smlouvy s obcí.

K čemu se může zavázat původní developer ve smlouvě s obcí?

1. Informovat obec o úmyslu převést svá práva a povinnosti k developerskému projektu na jinou osobu.
2. Pokud má v úmyslu převést svá práva a povinnosti k developerskému projektu na jinou osobu, zajistit postoupení všech práv a povinností plynoucích z  developerské smlouvy jiné osobě  s tím, že obec mu k tomu poskytne nezbytnou součinnost. Smluvní strany by přitom měly výslovně konstatovat, že povaha smlouvy postoupení nevylučuje a že s ním souhlasí. Pro jistotu by však měl být součástí developerské smlouvy také dodatek řešící situaci, v níž by  převod práv a povinností nebyl možný.
3. Zajistit, aby byli developerskou smlouvou vázáni jeho případní právní nástupci, a informovat je  o obsahu developerské smlouvy. Tato informační povinnost není nezbytná v případě obcí s rozšířenou působností, neboť developerská smlouva v takovém případě podléhá uveřejnění v registru smluv.

Při akvizici projektu bude nový developer prověřovat právní a faktický stav developerského projektu, který hodlá nabýt.  Fotografie: ilustrační

Tyto závazky slouží k tomu, aby se původní developer nemohl vyvázat ze svých závazků plynoucích z  developerské smlouvy tím, že celý projekt převede na nového developera, který již vůči obci není ničím vázán.

Podotýkáme, že výše investičního příspěvku nebo náklady na vybudování veřejné infrastruktury (dva nejčastější závazky z plánovací či developerské smlouvy) mohou v případě větších developerských projektů činit i desítky milionů korun. Je tedy v zájmu každého, kdo chce nabýt rozpracovaný developerský projekt, aby se přesvědčil o možných závazcích původního developera vůči obci, ve které má být projekt umístěn.

Developerské smlouvy mohou být také východiskem pro nového developera, který při akvizici developerského projektu  opomenul prověřit soulad projektu s územně plánovací dokumentací. 

Chystáte se na akvizici developerského projektu?

Obraťte se na nás

Provedeme právní prověrku projektu, upozorníme Vás na možná rizika spojená se smlouvami s městem a připravíme pro Vás všechny důležité dokumenty.