Hlavní město má od poloviny ledna novou Metodiku spoluúčasti investorů na rozvoji území. Přelomový dokument, na jehož přípravě se podíleli Frank Bold Advokáti, přináší nová pravidla pro realizaci stavebních projektů. Cílem je zrychlení jejich přípravy a stanovení jasných podmínek pro finanční i nefinanční plnění ze strany developerů, které směřuje k vybudování další infrastruktury, jako jsou školy, parky a veřejná prostranství.
Podrobnosti vysvětluje Jiří Nezhyba, vedoucí advokát a partner ve Frank Bold Advokáti, který se na přípravě takových pravidel podílel nejen v Praze, ale také v dalších statutárních městech jako je Brno, Jihlava, Liberec nebo Pardubice.
Co je cílem nové pražské Metodiky?
Hlavním cílem je podpořit rozvoj města tak, aby se na něm férovým způsobem podíleli investoři i samospráva. Praha umožní nenárokovou změnou územního plánu na konkrétních pozemcích, a zvýší tím jejich hodnotu. Developeři pak za toto zhodnocení a za zatížení území budoucí výstavbou svých záměrů přispějí finančně, nebo vybudují infrastrukturu či občanskou vybavenost přímo v dané lokalitě.
Praha tím na jedné straně sleduje a chrání veřejné zájmy na rozvoji města a zároveň jde vstříc investorům, pro které je důležitá předvídatelnost a transparentnost v postupech města vůči jejich projektům.
Na jakých principech Metodika staví?
Hlavní principy popsané v samotné Metodice a jsou jimi transparentnost, rovnost, předvídatelnost, dobrovolnost, nediskriminační postup, rozvoj území, uspokojení potřeb občanů a účelová vázanost plnění investora na danou lokalitu. Dalšími hlavními zásadami jsou spolupráce města či městské části výhradně v jejich samostatné působnosti a princip volného mandátu při rozhodování členů volených orgánů města nebo městské části.
Co znamená ona dobrovolnost?
Dobrovolnost znamená, že investor vstupuje do jednání s městem nebo městskou částí dobrovolně, protože je v jeho zájmu nalezení dohody o potřebě, vhodnosti a podmínkách samotné změny územního plánu, o kterou žádá. Na takovou změnu nemá totiž investor právní nárok. Pokud se investor s městem nebo městskou částí dohodne, uzavřou ke změně územního plánu smlouvu o spolupráci.
Samotná Metodika je pak závazná pouze tzv. dovnitř, tedy pro orgány hlavního města Prahy. Městským částem, které nemají dosud schválená žádná pravidla pro spolupráci s investory či žádný obdobný materiál, se pak usnesení zastupitelstva hlavního města Prahy, kterým byla 27. 1. 2022 Metodika schválena, doporučuje Metodiku projednat, převzít a implementovat do praxe. Podobně městským částem, které již nějaká pravidla tohoto typu mají, se doporučuje uvést materiál do souladu s Metodikou a implementovat ji do praxe, primárně pokud jde o způsob a výši výpočtu a započitatelnosti plnění.
Jiří Nezhyba, vedoucí advokát a partner ve Frank Bold Advokáti.
Jak bude v praxi vypadat spolupráce města nebo městské části s investorem?
Na začátku investor, který žádá o změnu územního plánu, městu nebo městské části předloží podkladovou studii, která se pak stane součástí smlouvy o spolupráci. V ní se zafixují základní parametry investičního záměru jako je např. maximální kapacita hrubé podlažní plochy a další regulativy, jako je struktura bloků a veřejných prostranství, výšková regulace či zastavitelnost a další. Tyto základní parametry sjednané ve smlouvě o spolupráci je pak investor povinen dodržet a respektovat v každé fázi přípravy a realizace svého záměru.
Podle smlouvy o spolupráci pak poskytne město nebo městská část investorovi v rámci své samostatné působnosti součinnost pro povolení, provedení a dokončení jeho investičního záměru, přičemž konkrétní podmínky poskytování součinnosti budou stanoveny právě ve smlouvě o spolupráci. Dále město poskytne součinnost i při zajištění součinnosti jimi zřízených či ovládaných právnických osob, zejména vlastníků, provozovatelů a správců sítí technické a dopravní infrastruktury.
Soulad se smlouvou o spolupráci budou město nebo městská část ověřovat v příslušných řízeních a procesech, kterých se dle stavebního zákona účastní. Další součinnost město nebo městská část investorovi poskytne pouze v případě, že jsou parametry obsažené ve smlouvě dodrženy.
Jak jsou do jednání s investory podle Metodiky zapojené městské části?
Změny územního plánu se pro účely Metodiky dělí podle rozsahu navýšení hrubé podlažní plochy. Z tohoto rozdělení pak plyne příslušnost města nebo městské části k jednání s investorem o smlouvě o spolupráci. U všech jednání bude vždy městská část, většinu jednání zároveň i městská část povede.
Metodika je tedy svým pojetím postavená výrazně na ochranu a ve prospěch městských částí, respektive značně posiluje jejich vliv, přestože o samotné změně územního plánu rozhoduje zastupitelstvo hl. m. Prahy. Předpokládá se, že u zhruba 95 % všech změn územního plánu jednání s investory povede městská část. Pouze u tzv. čtvrťových a metropolitních změn, což je navýšení hrubé podlažní plochy od 30 do 300 tisíc m2, respektive nad 300 tisíc m2, povede jednání hlavní město za účasti městské části.
Změní se proces projednávání změn územního plánu?
Na samotný proces pořizování změny územního plánu, který se odehrává v přenesené působnosti jakožto výkon státní správy, nemá a ani nemůže mít Metodika přímý vliv. Zásadní roli v tomto procesu nicméně hrají orgány města nebo městské části v rámci výkonu samostatné působnosti. Žádosti o změnu územního plánu, u nichž dojde k rychlé domluvě s investorem, mohou být prostě rychleji nachystané ke schválení. Změnu si ale nebude možné takzvaně koupit. Velkou roli v procesu pořizování zde hrají dotčené orgány, samotný pořizovatel - magistrát města - a samozřejmě dotčení vlastníci a veřejnost.
Jaké obsahuje Metodika možnosti plnění ze strany investora?
Plněním investora se rozumí veškeré finanční plnění nebo nefinanční plnění nebo jejich kombinace. Finanční plnění bude investor převádět do Fondu hlavního města Prahy nebo Fondu městské části. Nefinančních plnění investora předpokládá Metodika celou řadu a jsou jimi například výstavba městských nebo podporovaných bytů a zejména občanského nebo rekreačního vybavení, dále pak nadřazená dopravní a technická infrastruktura či veřejná prostranství jakou jsou náměstí, městské parky nebo třídy. Dále může investor poskytnout plnění formou převodu pozemků, provozem a údržba veřejného prostranství, zpracováním projektové dokumentace či úhradou nákladů spojených s organizací architektonické soutěže. Specifickou formou plnění je také závazek nedočerpání kapacity.
Jste město nebo investor a řešíte téma spolupráce na rozvoji území?
Máme zkušenosti s prací na zásadách spolupráce pro samosprávy i s konkrétními projekty pro investory v Brně, Jihlavě, Praze, Liberci či v Pardubicích i v řadě menších měst.