Jak město při prodeji části svých budov zajistí zachování kvality v lokalitě? Právním zajištěním podmínek prodeje
- 20. 02. 2023
- Články > Stavební právo a územní plánování
Obsah článku odpovídá stavebnímu zákonu platnému před 1. 7. 2024.
Podání správní žaloby proti povolení stavby ještě nutně neznamená, že ji nebude možné realizovat. Je však dobré být obezřetný, aktivně bránit svá práva v soudním řízení a zbytečně se nevystavovat riziku pokut nebo nařízení odstranění stavby.
Stavební povolení může napadnout účastník řízení i spolek
V situaci, kdy má stavebník pravomocné stavební povolení, nemusí mít ještě zcela jistotu, že jeho stavba v této podobě vznikne. Stavební povolení je totiž možné napadnout žalobou u správního soudu. Lhůta pro podání žaloby je dva měsíce od doručení stavebního povolení žalobci, kterým bývá nejčastěji účastník stavebního řízení. Typicky jde o některého z vlastníků sousedních nemovitostí, který se záměrem nesouhlasí.
Není však vyloučeno ani to, že žalobu podá environmentální spolek, pokud bude namítat, že by stavební záměr mohl určitým způsobem negativně zasáhnout do životního prostředí. Správní žalobou lze napadnout prakticky vše, co se stavebním povolením souvisí – ať už po stránce právní, věcné nebo procesní, a to včetně podkladových závazných stanovisek dotčených orgánů.
Jak soudní řízení probíhá a jak ovlivní stavbu?
Stavebník se o tom, že byla podaná žaloba, dozví od soudu. Žalobce je totiž povinen označit tzv. osoby zúčastněné na řízení, tedy osoby, jejichž práv a povinností se stavební povolení nebo jeho zrušení může dotýkat. Typicky se jedná o osoby, které byly předtím účastníky řízení před stavebním úřadem. Předseda senátu tyto osoby vyrozumí o řízení a vyzve je, aby se do něj ve stanovené lhůtě přihlásily.
Účast stavebníka v řízení před soudem tedy není samozřejmá a je nutné na výzvu soudu včas reagovat. V závislosti na tom, jak komplexní žaloba je, může být vhodné zvážit i oslovení advokáta, který zajistí efektivní hájení práv stavebníka před soudem, zejména přípravu vyjádření k žalobě či účast na jednání před soudem.
Samotné probíhající soudní řízení stavebníkovi v provádění stavby zásadně nebrání. Žaloba totiž nemá automaticky odkladný účinek a rozhodnutí stavebního úřadu je nadále pravomocné a vykonatelné. Žalobce však může navrhnout, aby soud přiznal žalobě odkladný účinek. Aby jej soud přiznal, musí žalobce prokázat, že by realizací stavby vznikla nepoměrně větší újma než přiznáním odkladného účinku a zároveň, že odkladný účinek nebude v rozporu s důležitým veřejným zájmem. Při splnění těchto podmínek budou účinky stavebního povolení pozastaveny až do skončení soudního řízení. Podle judikatury Nejvyššího správního soudu je nutné návrhům na přiznání odkladného účinku vyhovovat. Je nutné podotknout, že odkladný účinek je žalobám typicky přiznáván v případech, kdy realizací stavby hrozí nenávratný zásah do životního prostředí.
Přiznání odkladného účinku žaloby
Co ale s rozestavěnou stavbou? Pokud soud přizná odkladný účinek žalobě, nebo nakonec rozsudkem zruší stavební povolení, nesmí stavebník v realizaci stavby pokračovat. V takovou chvíli totiž nemá žádný právní titul k provádění stavby a jakákoliv stavební činnost je fakticky prováděním černé stavby. Nejenže se tím vystavuje riziku pokuty za přestupek podle stavebního zákona, ale pokud se o tom stavební úřad dozví, může zahájit řízení o odstranění stavby.
Pokud chce stavebník v takové situaci zabránit škodám na již provedené části stavby a jejímu znehodnocení, musí to udělat způsobem, který nebude považován za stavební práce. Když dojde k přerušení či zastavení provádění stavby, může dále sám stavební úřad nařídit stavebníkovi nezbytné úpravy, které spočívají v její konzervaci.
V případě, že správní soud zruší stavební povolení, vrací celou věc k novému projednání stavebnímu úřadu, který je vázán jeho právním názorem. Může se stát, že stavební úřad stavbu znovu povolí, protože se v opakovaném řízení povede odstranit vady, na které správní soud upozornil. Může ale dojít i k situaci, že na základě právního názoru soudu stavební úřad žádost o stavební povolení zamítne a následně zahájí řízení o odstranění stavby. Stavba však může být v tuto chvíli už v pokročilém stadiu realizace a stavebník na ni mohl vynaložit nemalé náklady. Právní úprava mu v takovém případě umožňuje obrátit se na stát s nárokem na náhradu škody, která mu vznikla v důsledku zrušení nezákonného rozhodnutí, který lze uplatnit prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj.
Článek vznikl pro Českou komoru architektů.
Čelíte správní žalobě proti stavebnímu povolení?
Jsme experti na stavební právo a v odvolacím či soudním řízení Vás zastoupíme. Ocenil nás i žebříček Právnická firma roku, kde jsme v roce 2021 stali doporučovanou kanceláři pro developerské a nemovitostní projekty.
