Stavební zákon: zatím velká neznámá

Nesplněná očekávání zjednodušení

Začátkem července vejde v plném rozsahu v účinnost platnost nový stavební zákon. Hlavním cílem původního návrhu reformy stavebního práva mělo být vytvoření nové soustavy státních stavebních úřadů, nezávislých na obcích a krajích, posílení pravomocí těchto úřadů, zásadní zjednodušení a tím i zrychlení povolovacích procesů.

Podle Pavla Černého, advokáta a hlavního experta na stavební zákon z Frank Bold Advokáti, však byla většina těchto cílů postupně opuštěna. K pozitivním přínosům výsledné verze zákona tak patří jen některé dílčí změny, jako například zavedení možnosti zrychleného řízení (za splnění konkrétních podmínek) pro většinu staveb a ustanovení, podle něhož nemůže odvolací orgán rušit rozhodnutí a vracet věc na první stupeň (čímž by se měl eliminovat tzv. úřední ping-pong) nebo širší možnost využití plánovacích smluv. Podle textu zákona má ke zrychlení povolovacích řízení dále přispět jejich digitalizace, ale s ohledem na rušení zadávacích řízení na její provedení stále není jasné, jak bude vypadat v praxi.

„Celkově je výsledný zákon spíše promarněnou příležitostí, čemuž nasvědčuje i vytvoření paralelní soustavy úřadů i procesních pravidel pro velké stavby namísto předpokládaného jednotného řízení. Integrovanější úprava povolování staveb přitom mohla být zachována, pokud by stavební úřady zůstaly jen na úrovni obcí s rozšířenou působností,“ zhodnotil Černý v úvodní prezentaci základní aspekty nového zákona.

Přehlcené úřady?

Podle Jana Kasla, předsedy České komory architektů jsou integrace, zrychlení a digitalizace rozhodování kroky správným směrem. Na výsledné verzi zákona se však negativně podepsala zpolitizovanost tématu. Ta vedla k podstatným změnám původního návrhu, který by skutečně umožnil „jedno povolení z jednoho úřadu“. Navíc výsledná verze zákona nepřinesla žádné zlepšení pro územní plánování. Podle Kasla navíc hrozí, že kvůli obavám z digitalizace řízení od 1. července 2024 a z nové úpravy obecně budou aktuálně úřady zahlceny, protože všichni budou chtít stihnout podat žádosti v papírové podobě a podle nynějších pravidel, dokud to je možné.

Očekávaná standardizace

Kromě výtek ohledně chybějících informací o chystané digitalizaci stavebního řízení, zazněla také kritika i obhajoba standardizace územně plánovací dokumentace ze strany Ministerstva pro místní rozvoj. „Cílem standardizace je dosáhnout jednotného předávání elektronických dat, což zahrnuje také požadavky na grafické uspořádání územně plánovací dokumentace. Tento proces s sebou přináší nároky na uspořádání digitálních dat, ale zároveň zvyšuje srozumitelnost, koordinaci a kontrolovatelnost výstupů územního plánování,” vysvětlil Josef Morkus, vedoucí koncepčního a metodického oddělení Ministerstva pro místní rozvoj. Jednotný standard pro územní plány zahrnuje požadavky na zpracování vektorových dat s důrazem na grafický standard dokumentace. V menší míře se standardizace dotkne také územních studií a regulačních plánů.

Plánovací smlouvy

Nový stavební zákon vnáší změnu také do smluvních vztahů mezi samosprávami a developery. Smlouvy týkající se podmínek budoucího využití území, zejména potřebné nové infrastruktury, se dosud běžně uzavíraly jako nepojmenované smlouvy podle občanského zákoníku. Od července však bude povaha těchto smluv veřejnoprávní, což přináší například možnost ex-offo přezkumu těchto smluv, řešení sporů primárně před správními orgány a další. Pro města zákon přináší novinku v podobě možnosti “zamknout” území podmiňující plánovací smlouvu.

„Územní plán může vymezit plochu, v níž bude rozhodování o území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy, stanoví také základní znění smlouvy. Užitečné to bude pro větší města, která mohou připravit rozvojové plochy, zamknout je touto podmínkou a odemknout je stavebníkovi až po uzavření plánovací smlouvy,” popsal Tomasz Heczko, vedoucí advokát ve Frank Bold Advokáti.

Zkušenosti z Prahy

Konkrétní příklad dopadů změn na povolování staveb podle nového stavebního zákona v Praze přiblížil Filip Foglar, ředitel odboru územního rozvoje Magistrátu hlavního města Prahy. Podle nové úpravy budou soulad záměrů s územně plánovací dokumentací posuzovat stavební úřady, nikoliv jako dosud orgány územního plánování. V Praze je tato situace komplikovaná v důsledku existence 22 stavebních úřadů, na které se tato pravomoc přesouvá.

Právě jednotný výklad územního plánu přitom je podle Foglara velmi důležitý. Proto magistrát vytváří speciální oddělení na podporu územního rozvoje, které bude stavebním úřadům poskytovat na jejich žádost konzultace a metodické vedení při výkladu územního plánu. Magistrát bude rovněž pomáhat s městským částem s přípravou plánovacích smluv.

Pohled Asociace developerů

Na nejistotu, která panuje v souvislosti s novou úpravou a zejména s digitalizací nejen mezi úředníky, ale i developery, upozornil Zdeněk Soudný, generální sekretář Asociace developerů. „Digitalizace, která byla vnímána jako potenciální východisko, se nyní ukazuje spíše jako elektronizace a 41 dní před jejím ostrým startem stále chybí klíčové vyhlášky Tato situace navíc ohrožuje příchod nových zahraničních investorů, kteří mohou být odrazeni nejistotou a neprůhledností procesů ve stavebním řízení v České republice,” dodal Soudný.

Nestihli jste konferenci? Kupte si záznam a zapojte se do Akademie stavebního práva

Nový stavební zákon bude plně účinný už od 1. července. Abyste se na něj stihli připravit včas, připravili jsme pro vás záznam z květnové konference včetně prezentací všech řečníků. 

Kupte si záznam

Ani tím ale nekončíme. Od června pro vás spouštíme Akademii stavebního práva. Pokračujte s námi v průběžném vzdělávání ve stavebním zákoně na pravidelných setkáních s předními experty na stavební právo a jeho praxi. 

Více o akademii