Pozvánka 25. února v Praze: Nové možnosti územního plánování a rozvoje měst pro praxi
- 29. 01. 2025
- Články > Udržitelné stavitelství – BOLD FUTURE
Nový stavební zákon zavedl jednotný institut plánovacích smluv, který stanovil základní právní rámec pro již dříve hojně užívané "smlouvy o spolupráci" uzavírané mezi městem a investory. Co tyto smlouvy mezi obcí či krajem a stavebníkem oběma stranám přinášejí? A jak mohou pomáhat udržitelnému rozvoji už při územním plánování?
Díky plánovacím smlouvám získávají stavebníci i obec či kraj větší jistotu ohledně plánovaného záměru. Obě strany si dohodnou předvídatelné podmínky a mohou tak předejít komplikacím uprostřed i roky trvajících příprav projektu.
Iniciativa k uzavření plánovací smlouvy může vycházet jak od investorů, tak od samotných samospráv. „Kvůli přípravě plánovacích smluv se na nás obracejí stejně tak samosprávy jako investoři. Přistupujeme k nim ne jako k soupeřícím stranám, ale naopak jako k partnerům, kteří mohou při naplňování svých obchodních a rozvojových záměrů pomoci rozvíjet lokalitu i komunitu,” popsal Tomasz Heczko, vedoucí advokát Frank Bold Advokáti.
Plánovací smlouva podle nového stavebního zákona
- Veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury.
- Obsahuje vzájemnou povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění smluveného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.
- Může obsahovat i úpravu práv a povinností osob v oblasti soukromého práva.
- Obec, městská část nebo kraj uzavírá smlouvu v samostatné působnosti, schvaluje ji zastupitelstvo.
- Smluvní stranou mohou být i třetí osoby, jako jsou spolky nebo příspěvkové organizace.
- Zdroj: Nový stavební zákon
Uzavření plánovací smlouvy tedy může navrhnout například investor, který chce u konkrétního stavebního záměru mít jistotu, že jeho plány budou v souladu s podmínkami a očekáváními obce, a to i po případné změně politického vedení, a vyhnout se tak bojům s městem při povolování záměru. Obce mají naopak díky uzavření plánovací smlouvy možnost ovlivnit podobu záměrů realizovaných na jejich území. Nadto se mohou s investorem i domluvit na poskytnutí finančního příspěvku, jako podílu investora na nákladech na výstavbu či posílení veřejné infrastruktury, které umístění záměru vyvolá
Příkladem může být situace, kdy chce investor stavět na pozemcích, kde zatím územní plán daný typ zástavby neumožňuje. V plánovací smlouvě se může obec zavázat, že navrhne příslušnou změnu územního plánu, investor zase konkretizuje například příspěvek obci. Pro developery mají plánovací smlouvy další nespornou výhodu: v povolovacích řízeních úřady nepřihlížení k budoucím případným námitkám či odvoláním obce, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou.
„Při uzavírání plánovací smlouvy je vhodné jasně vymezit, jaké jednání obce případně představuje její porušení a jaké nikoliv. Je nutné zdůraznit, že se obec může zavázat k určitému dílčímu kroku v rámci výkonu samostatné působnosti, nikoli k výsledku. Tedy není to tak, že si investor ”koupí” jistou změnu územního plánu, vydání stavebního povolení nebo urychlení správního řízení. Tak plánovací smlouvy nefungují,” upozornil advokát Tomasz Heczko na rozšířený mýtus provázející plánovací smlouvy. Stejně tak se nemůže obec ani kraj zavázat, že se kvůli záměru investora nebude konat místní referendum. Všechny vyjmenované situace by totiž vedly k tomu, že by obec či kraj v rozporu se zákonem zasahovaly do přenesené působnosti svého úřadu, případně jiných správních orgánů.
Příklady přípustných závazků v plánovacích smlouvách
Obec, kraj, městská část nebo vlastník veřejné infrastruktury:
- poskytnutí součinnosti k uskutečnění záměru
- závazek k činnosti, například k podniknutí kroků k vydání územně plánovací dokumentace (ÚPD) nebo její změny
- závazek k nečinnosti - nevydání nové (ÚPD) nebo její změna, která by plánovaný záměr znemožnila
- nenapadání záměru ve správních a soudních řízeních po dobu trvání smlouvy, pokud bude v souladu s obsahem plánovací smlouvy
- spoluúčast na přípravě, výstavbě nebo financování veřejné infrastruktury, veřejně prospěšných staveb nebo jiných opatření nutných k uskutečnění záměru a její převzetí
Stavebník:
- účast na výstavbě veřejné infrastruktury, případně převzetí nákladů na tuto výstavbu
- účast na úpravě území
- účast na narovnání majetkových vztahů v území dotčeném záměrem
- peněžní nebo věcné plnění za zhodnocení pozemku vydáním ÚPD
Nový stavební zákon popisuje také pravidla pro uzavření takzvaných podmiňujících plánovacích smluv. Pokud jsou v obci určitá území, kde se předpokládají zvýšené náklady na výstavbu infrastruktury, může si v územním plánu přichystat i větší množství rozvojových ploch s podmínkou uzavření plánovací smlouvy. To umožňuje rychlé použití již předpřipraven smlouvy a její zastupitelstvem a uzavření, bez nutnosti procesu změny ÚP. Ve smlouvě obec stanoví podmínky pro budoucí výstavbu a v případě příchodu investora, už smlouvu aktualizuje na konkrétní záměr. To může celý proces povolování stavby urychlit i o několik měsíců.
Podmiňující plánovací smlouvy
- Územní plán může vymezit plochu nebo koridor, v němž je rozhodování v území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy.
- Regulační plán může vymezit záměr, pro který je uzavření plánovací smlouvy podmínkou pro rozhodování v území
- Stanoví základní obsah plánovací smlouvy, její podmínky a lhůtu pro její uzavření.
- V případě územního plánu je lhůta maximálně 6 let, v případě regulačního plánu maximálně 4 roky.
- Po uplynutí lhůty přestává podmínka uzavření smlouvy platit.
„Ve Frank Bold Advokáti s klienty procházíme podle jejich požadavků všemi potřebnými fázemi přípravy plánovací smlouvy. Všichni zúčastnění jsou vzájemně obeznámeni s podmínkami a znají svoje očekávání. Plánovací smlouvy jako takové mohou přispět k udržitelnému rozvoji měst a regionů,” popsala Lenka Hlaváčová, vedoucí advokátka Frank Bold Advokáti.
Připomněla, že některé otázky kolem plánovacích smluv zodpoví až praxe. Ty vyplývají ze specifické právní povahy plánovacích smluv jakožto veřejnoprávní smlouvy se soukromoprávními prvky.
