Přestože rok 2025 je sotva v polovině prvního čtvrtletí, obce, které dosud nestihly vyřešit nastavení daní z nemovitostí pro rok 2026, by si měly pospíšit. Zvlášť, pokud chtějí zvyšovat místní koeficient daně pro konkrétní nemovitosti, například pro průmyslovou zástavbu, která zatěžuje okolí hlukem či hustou dopravou.
Na zvýšení koeficientu pro jednotlivé parcely či objekty totiž na rozdíl od minulosti už nestačí vyhláška. Obec musí koeficient upravit v takzvaném opatření obecné povahy (OOP) a to zaslat finančnímu úřadu už do 30. června. Projednání a přijetí takového opatření je ale oproti původní vyhlášce časově náročnější.
Možnost stanovit koeficient potvrdil Ústavní soud
Právo obcí na stanovení místního koeficientu daně z nemovitosti i pro jednotlivé projekty – parcely – potvrdil v srpnu 2023 Ústavní soud, když v přelomovém rozsudku v případu středočeské obce Řepov dal za pravdu argumentům připraveným Frank Bold Advokáty. Díky tomuto nálezu mohou obce zvýšit daň až na pětinásobek i pro konkrétní provozy nebo dokonce jednotlivé nemovitosti.
Podobně jako Řepov, který takto zvýšil daň tamním logistickým a průmyslovým areálům, mohou i ostatní obce tuto možnost využít hlavně v případech, kdy potřebují vyšším výběrem daně kompenzovat negativní vliv pozemků či staveb na okolí. Mohou tak cíleně reagovat na problémy spojené s daným projektem nebo typem nemovitosti, aniž by plošně zatížily vyšším zdaněním například celou obec nebo její část.
„Podmínkou samozřejmě je, aby byl místní koeficient stanovený transparentně a obec jeho použití řádně zdůvodnila. Jak ukázal příklad Řepova, je odůvodnění klíčové, tím spíše v rámci opatření obecné povahy, které lze soudně přezkoumat,“ upozorňuje vedoucí advokát Frank Bold Advokáti Jiří Nezhyba.
Kdy mohou obce uvažovat o zvýšení místního koeficientu daně z nemovitosti pro konkrétní parcely nebo objekty?
- Průmyslové areály, obchodní centra – zatěžují území hlukem nebo dopravou, negativní vliv na životní prostředí, zvýšené náklady obce na údržbu silnic apod.
- Nevyužívané objekty nebo pozemky – obec řeší zvýšené náklady na zvládání sociopatologických jevů spojených s neoprávněným užíváním prázdných objektů, jako je bezdomovectví nebo prodej drog. Nutná pravidelná deratizace okolí. Daň jako tlak na vlastníky, aby se o majetek řádně starali,
- Nemovitosti, které nejsou trvale obydlené, nebo jejichž majitelé nemají v obci trvalý pobyt – problém zvlášť v turistických destinacích, méně dostupné bydlení pro místní, vyšší náklady na svoz odpadů, někdy i na zabezpečení veřejného pořádku.
- Nemovitosti pronajímané takzvanými „obchodníky s chudobnou“ – přeplněné byty, vyšší náklady na sociální služby i na obecní policii: častější výjezdy strážníků ke konfliktům mezi obyvateli i více pravidelných hlídek kvůli dodržování veřejného pořádku.
- … další řádně odůvodněné případy
Příklady z praxe
V minulosti využili nejvyšší místní koeficient 5 pro konkrétní nemovitosti například i ve Vsetíně. Na parcelách uvedených v příloze místní vyhlášky sídlí především obchodní řetězce. Podobně v Mariánských Lázních zvýšili ve vyhlášce na trojnásobek daň pro obchodní centra a čerpací stanice. Maximální koeficient 5 pak dali pětatřiceti budovám a stavbám, o které se vlastníci nestarají, jsou nevyužívané a chátrají.
Situaci ale všem obcím vloni zkomplikovala změna zákona o dani z nemovitostí. Zatímco dříve mohly všechny místní koeficienty daně určit právě v obecně závazné vyhlášce, novela proces od roku 2024 rozdělila a koeficient pro jednotlivé konkrétní parcely nebo stavby a jednotky musí obec stanovit v opatření obecné povahy. Obce, které měly koeficient pro parcely uvedený ve vyhlášce, tedy musely o pravidlech hlasovat znovu a přijmout opatření obecné povahy. Stejně jako ostatní obce, které zavedení místního koeficientu na jednotlivé nemovitosti teprve řeší.
Právní forma stanovení místního koeficientu daně z nemovitosti
Obecně závazná vyhláška – místní koeficient 0,5 - 5 lze stanovit pro:
- celé území obce
- jednotlivé katastrální území
- jednotlivý městský obvod nebo městskou část
- jednotlivou skupinu nemovitých věcí, například rekreační budovy
Opatření obecné povahy – místní koeficient 0,5 - 5 lze stanovit pro:
- jednotlivou nemovitou věc
Liší se i termíny, do kdy musí obec při změně pro následující zdaňovací období předat dokumenty finančnímu úřadu. U vyhlášky je to do 30. září předchozího roku, opatření obecné povahy ale musí správce daně dostat už do 30. června. Nyní tedy obce, které dosud nemají koeficienty pro konkrétní „problémové“ nemovitosti vyřešené, začínají hrát o čas. Jinak hrozí, že nestihnou termíny pro stanovení daně na rok 2026.
Chytré zvýšení koeficientu může přinést miliony do rozpočtů obcí
Může přitom jít o velké částky do městské či obecní kasy. Například Žďár nad Sázavou si nechal vypracovat analýzu, podle které by mělo zvýšení koeficientu přinést za dva roky do rozpočtu města na 12 milionů korun.
„Na první pohled to může vypadat, že polovina roku je ještě daleko před námi, ale pokud se podrobněji podíváme na proces přijímání opatření obecné povahy, je opravdu téměř za pět minut dvanáct,“ hodnotí situaci senior konzultant a právník Martin Fadrný z Frank Bold Advokáti.
Od svolání zastupitelstva, které schválí návrh opatření, přes vypořádání námitek a připomínek i případné ústní projednání, až po jednání dalšího zastupitelstva, které opatření přijme, uplyne do vyvěšení opatření na úřední desce řádově 80 dní. Ve zrychleném procesu bez ústního projednání námitek a připomínek se mohou obce dostat na 60 dní.
Právě proto je podle právníků důležité, aby na přípravě opatření začala vedení obcí a měst pracovat již nyní – ideálně s pomocí odborníků, kteří situaci s daném místě s vedením obce zkonzultují, vyhodnotí situaci, právní rizika, prověří harmonogram a doporučí nejvhodnější postup i řádné odůvodnění takového kroku a připraví potřebné podklady pro hladké projednání zvýšení místního koeficientu.
Máte v obci problematické nemovitosti, které nadměrně zatěžují okolí?
Řešíte nerovnoměrné zatížení silnic či životního prostředí v různých částech vaší obce? Ve spolupráci s Vámi identifikujeme konkrétní oblasti, které nejvíce zatěžují území a vypočítáme adekvátní výši místního koeficientu pro výpočet daně z nemovitosti. Zajistíme tak pro obec kompenzaci zatížení a podpoříme její další rozvoj.