Nájemní smlouva dle NOZ

Od 1. ledna 2014 vstoupil v účinnost nový občanský zákoník (NOZ) a došlo ke změně v úpravě nájemních vztahů. 

Specifikum nájemní smlouvy dle NOZ

Obecným principem, který se uplatní v závazkových vztazích, je, že na vztahy uzavřené před účinností nového občanského zákoníku se uplatní původní právní úprava. Tedy např. kupní smlouva nebo smlouva o dílo uzavřená před 1. lednem 2014 a vztahy z ní vzniklé se budou i po tomto datu řídit nynějším občanským nebo obchodním zákoníkem, a ne novým občanským zákoníkem. Nájemní smlouva ovšem v tomto ohledu má specifické postavení. Podle NOZ totiž platí, že nájemní vztahy k nemovitostem uzavřené před 1. lednem 2014 se po účinnosti nového občanského zákoníku budou řídit novou právní úpravou. Toto se netýká nájmu věcí movitých a pachtu. Jen vznik již uzavřených nájemních smluv se bude posuzovat podle dosavadní právní úpravy.

Uzavírání nových nájemních smluv

Nový občanský zákoník výslovně stanoví, že nájemní smlouva, s výjimkou nájmu bytu, nemusí mít písemnou formu. I nadále ovšem z hlediska jistoty účastníků smluvních vztahů bude žádoucí nájemní smlouvy uzavírat písemně. Nicméně chybějící psaná smlouva dle NOZ neznamená, že smlouva nebyla uzavřená. I nadále platí, že není-li sjednaná doba trvání, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Nově bude možné rovněž pronajmout věc, která teprve vznikne. 

Nájemní smlouva ústní neplatí 

Speciálně je tedy upraveno uzavírání smluv o nájmu bytů, kdy je i nadále vyžadovaná písemná forma. Neplatnosti ústně uzavřené smlouvy se může ovšem dovolávat pouze nájemce. Jedná se tedy o posílení postavení nájemce. Rovněž bude platit, že pokud nájemce užívá byt po dobu tří let, smlouva se považuje za uzavřenou.

Nájem bytu a prostor k podnikání

NOZ obsahuje speciální ustanovení pro nájem bytu a nájem prostor sloužících k podnikání. Nová úprava tedy nahrazuje rovněž současný zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. NOZ opouští současnou právní konstrukci, dle které o tom, zda se jedná o byt nebo nebytový prostor, rozhoduje obsah kolaudační souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí vydaného stavebním úřadem.

Dle NOZ je rozhodující účel užívání nemovitosti. Pokud je nájem dojednán za účelem bydlení, jedná se o nájem bytu, ačkoliv dle kolaudačního rozhodnutí prostor není kolaudovaný jako byt. Stejně bude platit, že v případě, že prostory budou pronajaty za účelem provozování podnikatelské činnosti, je třeba aplikovat pravidla o nájmu prostor k podnikání, ačkoliv dle kolaudačního rozhodnutí se nejedná o prostory k provozování podnikatelské činnosti. Toto rozlišení má význam z hlediska práva a povinností nájemce a pronajímatele a zejména ukončování nájemních vztahů. 

Zápis nájmu do katastru nemovitostí a změna vlastnictví

Nově bude rovněž možné nechat zapsat nájem do katastru nemovitostí. K zápisu bude vždy nutný souhlas vlastníka nemovitosti, protože návrh může podat buď vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka. Význam zápisu do katastru bude zejména v případě převodu nemovitostí. Obecně změna vlastníka není důvodem pro výpověď nájemní smlouvy (pokud si strany neujednají něco jiného). Pokud ovšem nový vlastník v době koupě neměl rozumný důvod pochybovat, že kupovaná věc není pronajata, může nájem vypovědět do 3 měsíců poté, co se o nájemci dozví. Pokud je tedy nájem zapsaný do katastru nemovitostí, nemůže nový vlastník tvrdit, že o nájemci nevěděl (tedy tvrdit, že neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata), a tudíž nemůže nájemní smlouvu vypovědět. Zápis nájmu do katastru nemovitostí tedy poskytuje nájemci ochranu pro případ převodu nemovitosti.

Nájemní smlouva a změna vlastníka

V případě změny vlastnictví nemovitosti přináší zákoník ještě další změnu. V případě změny vlastnictví přecházejí práva a povinnosti na nového vlastníka. To se ovšem netýká povinností vlastníka jako pronajímatele, které jdou nad rámce zákona, pokud o nich nový vlastník v době převodu vlastnictví nevěděl. Z hlediska nájemce je tedy vhodné v nájemní smlouvě upravit povinnost vlastníka v případě prodeje nemovitosti informovat nového vlastníka o existenci nájemního vztahu a jeho obsahu.

Podnájem dle NOZ

Dle současné právní úpravy je nájemce oprávněn dát věc do podnájmu i bez výslovného souhlasu pronajímatele, pokud smlouva neobsahuje jiné ujednání. U nájmu bytu pak platí, že nájemce může dát byt do podnájmu pouze ze souhlasem pronajímatele. Nová právní úprava obsahuje pravidlo opačné. Podnájem obecně je možný pouze se souhlasem pronajímatele, naopak k podnájmu bytu se v určitých případech souhlas pronajímatele nevyžaduje, a to v případě, že nájemce sám v bytě trvale bydlí. O podnájmu je nájemce vlastníka bytu povinen bezodkladně informovat a pronajímatel má právo vyžadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a který nebrání dodržování obvyklých pohodlných a hygienických podmínek. 

Skončení nájmu

Nová právní úprava obsahuje některé dílčí rozdíly u skončování nájmů. Obecně je zachovaná možnost smlouvu okamžitě ukončit (tzv. výpověď nájmu bez výpovědní doby) v případě, že některá ze stran porušuje smlouvu zvlášť závažným způsobem (např. nezaplacení nájemného do splatnosti příštího nájemného, nebo pokud užíváním hrozí zničení věci). Speciální pravidla zákon stanoví pro skončení nájmu bytu a nájmu prostor sloužících podnikání. Nově již v případě skončení nájmu bytu pronajímatelem nebude třeba přivolení soudu, ani pronajímatel není povinen poskytovat bytové náhrady. Výpovědní doba je tříměsíční, v případě poškozování bytu závažným způsobem nebo nezaplacení nájemného za dobu 3 měsíců může dát pronajímatel nájemci okamžitou výpověď bez výpovědní doby.