6 doporučení pro přijímání a aktualizace územních plánů

Územní plán je základní koncepční dokument, který stanoví rozvoj území obce. O pořízení územního plánu rozhoduje a územní plán vydává zastupitelstvo obce v samostatné působnosti.

Územní plán má vliv na rozhodování stavebního úřadu co do umístění záměrů a je závazný pro vydávání územních rozhodnutí (§ 90 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb., dále jen „stavební zákon“). Nelze tedy vydat územní rozhodnutí pro záměr, který je v rozporu s územním plánem.

Velká novela stavebního zákona prodloužila obcím termín pro schválení územního plánu až na konec roku 2020. Přesto nedoporučujeme tento složitý a dlouhodobý proces nechávat na poslední chvíli. Obce při jeho přípravě musí pracovat s několika právními předpisy a závazně do něj zasahují další správní orgány. Při přípravě územního plánu obec úzce spolupracuje s pořizovatelem územního plánu, kterým je zpravidla příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností, a také s projektantem, kterým je autorizovaný architekt nebo autorizovaný urbanista.

Existuje řada pastí, do kterých se při přípravě územního plánu nebo přijímání změn stávajícího územního plánu můžete chytnout. Proto jsme pro vás připravili několik tipů, které vám pomohou vyvarovat se nejběžnějších chyb.

1. Nepřehlédněte povinnost využít stávající zastavitelné území

Pokud pořizujete změnu stávajícího územního plánu, podle § 55 odst. 4 stavebního zákona lze další zastavitelné plochy vymezit změnou územního plánu pouze na základě prokázání nemožnosti využít již vymezeného zastavitelného území a zároveň prokázání potřeby vymezení nového zastavitelného území. Smyslem tohoto ustanovení je ochrana proti neodůvodněné a nedostatečně prověřené přeměně nezastavěného území na území zastavěné.

K této otázce se vyslovil Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 27.10.2010, č.j. 9 Ao 4/2010-27:

„Pořizovatel změny územního plánu je tedy povinen nejprve vyhodnotit stávající situaci ohledně využití zastavitelných ploch územním plánem v platném znění. Tento postup je úzce svázán s povinností dle § 55 odst. 1 stavebního zákona, dle něhož pořizovatel předloží zastupitelstvu obce nejpozději do 4 let po vydání územního plánu a poté pravidelně nejméně jednou za 4 roky zprávu o uplatňování územního plánu v uplynulém období. (...) Na základě výsledku zprávy o uplatňování územního plánu je pak možno uvážit, zda vymezení zastavitelných ploch vyhovuje poptávce po nich. Pokud nikoliv, pak je pořizovatel v souladu s citovaným ustanovením povinen prokázat existenci potřeby vymezení nových zastavitelných ploch a v souvislosti s tím vyhodnotit, zda dosud vymezené zastavitelné plochy jsou již plně využity, případně na základě jakých skutečností nelze kapacitu již vymezených zastavitelných ploch plně využít.“

Raději se vyvarujte vymezování nových příliš velkých zastavitelných území bez jasného účelu nebo ploch bez dostatečného napojení na infrastrukturu. Může zde totiž nastat rozpor s obecnými požadavky stavebního zákona, jejichž porušení vždy zakládá důvod pro zrušení územního plánu. Pokud v územním plánu vymezujete nová zastavitelná území, vždy důkladně prověřte a odůvodněte (parafráze textu zákona nestačí), že stejného účelu nemůže být dosaženo využitím již stávajících zastavitelných území obce.

2. Pozor na soukromé pozemky

Územním plánem lze omezit soukromé vlastnictví například změnou funkčního využití příslušných ploch nebo vymezením plochy pro veřejně prospěšné stavby. Dbejte na to, aby se tak dělo přiměřeně, tedy smysluplně a pouze v nezbytné míře tak, aby byl respektován požadavek proporcionality (vyvážení) zásahu do práv vlastníků dotčených nemovitostí.

Dle § 53 odst. 5 písm. e) stavebního zákona musí být součástí odůvodnění územního plánu právě komplexní zdůvodnění přijatého řešení. V tomto odůvodnění je potřeba přesvědčivě vysvětlit, proč je plocha regulována navrženým způsobem, v čem převažuje veřejný zájem nad právy vlastníků dotčených nemovitostí a také zda je dodržena proporcionalita zásahu do práv vlastníků dotčených nemovitostí. Nedostatečné odůvodnění, proč bylo zvoleno toto řešení (podobně jako nedostatečné odůvodnění rozhodnutí o vypořádání námitek viz bod 3.), v případném soudním sporu obvykle neobstojí.

3. Řádně vypořádejte námitky a připomínky dotčených vlastníků a veřejnosti

Dle § 52 odst. 2 stavebního zákona mohou k návrhu územního podat námitky vlastníci pozemků dotčených návrhem řešení, oprávněný investor a zástupce veřejnosti. Všichni ostatní mohou podat připomínky. Všechny podané námitky řádně vypořádejte a odůvodněte. Předejdete nepřezkoumatelnosti územního plánu.

K požadavku na odůvodnění rozhodnutí o námitkách se vyjádřil Nejvyšší správní soud například v rozsudku ze dne 24. 11. 2010, č. j. 1 Ao5/2010-169, v němž vyslovil, že:

„na odůvodnění rozhodnutí o námitkách je třeba klást stejné požadavky jako v případě typických správních rozhodnutí (…). Musí z něho být seznatelné, z jakého důvodu považuje obec námitky uplatněné oprávněnou osobou (…) za liché, mylné nebo vyvrácené, nebo proč považuje skutečnosti předestírané oprávněnou osobou za nerozhodné, nesprávné nebo jinými řádně provedenými důkazy za vyvrácené.“

4. Pohlídejte si stanoviska dotčených orgánů

Spolupracujte s dotčenými orgány a chtějte kvalitní stanoviska, která tyto orgány uplatňují dle § 50 odst. 2 stavebního zákona. I souhlasné stanovisko dotčeného orgánu musí být mimo jiné řádně odůvodněno. Případná nepřezkoumatelnost a tedy nezákonnost takového stanoviska může být důvodem pro zrušení územního plánu. Mezi dotčené orgány patří např. orgán ochrany životního prostředí, orgán ochrany zemědělského půdního fondu nebo odbor dopravy.

5. Pohlídejte si soulad textové a grafické části územního plánu

V praxi se často setkáváme s tím, že se liší označení ploch v textové části a v mapách (v grafické části). I tato na pohled triviální chyba může způsobit vnitřní rozpor územního plánu a tím jeho nezákonnost. Dejte si tedy zejména pozor na to, aby kvůli textovým chybám v různých částech územního plánu nevyplývaly pro stejnou plochu různé regulativy.

6. Projednejte územní plán s veřejností

Konzultace plánu s veřejností může zásadně přispět ke kvalitě územního plánu a je tím efektivnější, čím dříve začne. V praxi doporučujeme zapojit veřejnost dříve než v momentě veřejného projednání § 52 odst. 1 stavebního zákona. Nezapomeňte dostatečně informovat veřejnost zejména o možnosti podat připomínky po uveřejnění návrhu územního plánu veřejnou vyhláškou podle ustanovení § 50 odst. 3 stavebního zákona. Zjistíte tak názor veřejnosti na řešení navrhovaná v územním plánu už v této dřívější fázi.

Citované judikáty jsou k dispozici na www.nssoud.cz.

Článek vyšel v květnovém čísle časopisu Moderní obec.