Návrh věcné novely stavebního zákona nepovede ke slibovanému zjednodušení stavebního řízení
- 24. 05. 2022
- Články > Stavební právo a územní plánování
Jste vlastníkem pozemku, přes který vede přenosová soustava nebo veřejná komunikační síť? Pak je nejspíš váš pozemek zatížen věcným břemen (nazýváno též služebnost inženýrské sítě). Podívejme se, jak k takové situaci může dojít a jaká z toho plynou práva a povinnosti.
Zřízení věcného břemene
Energetická infrastruktura, nebo veřejná komunikační síť vedena skrz pozemky je řešena pomocí zřizování věcných břemen (služebností). Provozovatel je ze zákona povinen k provozu toto věcné břemeno zřídit. Jedná se tedy o tzv. věcné břemeno s veřejnoprávním prvkem, neboť tato věcná břemena zřizovaná ve prospěch provozovatele sítě veřejné infrastruktury se oproti klasickým "sousedským" věcným břemenům liší zejména v existenci veřejného zájmu, který přesahuje osobní zájmy oprávněného a povinného.
Jak k takovému zřízení věcného břemene dojde? Energetický zákon (tj. zákon č. 458/2000 Sb., dále jen EZ) i zákon o elektronických komunikacích (tj. zákon č. 127/2005 Sb., dále EK) ukládá provozovateli v první řadě pokusit se zřídit věcné břemeno smluvně.
Může se ale také stát, že věcné břemeno není možné sjednat smluvně, protože vlastník nemovitosti není znám či určen, nebo je prokazatelně nedosažitelný nebo nečinný. Pak příslušný vyvlastňovací úřad (např. obecní úřad nebo magistrát viz § 15 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění) může vydat na návrh provozovatele ve vyvlastňovacím řízení rozhodnutí o zřízení věcného břemene.
Souvisejí s takovým věcným břemenem nějaké povinnosti?
Oprávnění a povinnosti plynoucí z věcného břemene vznikají až vkladem do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí provede vklad po dodání podkladů, které vznik práva z věcného břemena osvědčují, tedy smlouvy uzavřené dobrovolně mezi provozovatelem sítě a vlastníkem zatíženého pozemku nebo rozhodnutí ve vyvlastňovacím řízení.
Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem jsou vázána částečně jinými předpisy, než klasické věcné břemeno, které definuje občanský zákoník. Konkrétně je to tak, že pokud některá práva a povinnosti z tohoto věcného břemene nejsou upravena v konkrétním zákoně, tedy EZ nebo EK, platí pro ně platí obecná ustanovení občanského zákoníku.
A pak je tu samozřejmě soudní judikatura, která případný nesoulad nebo absenci právní úpravy napravuje. Důležitý je zejména rozsudek Nejvyššího soudu, který říká, že věcná břemena s veřejnoprávním prvkem jsou instituty svého druhu, které vznikají ze zákona, ve veřejném zájmu a nemohou být promlčena, jak by tomu naopak bylo v případě věcného břemene smluvního zřízeného podle ustanovení občanského zákoníku. Jednoduše to tedy znamená, že provozovateli energetické infrastruktury, nebo veřejné komunikační sítě oprávnění k výkonu práva nezaniká promlčením.
Dle judikatury se ale třeba na věcná břemena s veřejnoprávním prvkem vztahuje ustanovení občanského zákoníku, které přikazuje osobě oprávněné z věcného břemena (tj. provozovateli sítě či soustavy) nést náklady za zachování a opravy věcného břemene.
Proč si u služebností dát pozor na smlouvy na dobu neurčitou?
Náleží vlastníkovi pozemku nějaká kompenzace?
Za zatížení pozemku věcným břemenem majiteli pochopitelně náleží patřičná náhrada. Tato náhrada se přednostně sjednává dohodou stran ve smlouvě o zřízení věcného břemene. Pakliže věcné břemeno vzniklo rozhodnutím vyvlastňovacího orgánu, je výše náhrady určena autoritativně ve vyvlastňovacím řízení.
Co se týká náhrad za již existující věcná břemena (o jejichž existenci např. vlastník dosud netušil), je situace poněkud komplikovaná, neboť stát je většinou nepřiznává. Na tuto náhradu se totiž vztahuje promlčecí lhůta, a dle dřívějších předpisů bylo třeba nárok uplatnit do tří (resp. šesti - u telekomunikací) měsíců.
Dle energetického zákona má majitel nebo uživatel nemovitosti také nárok na jednorázovou přiměřenou náhradu v případě, vznikla-li mu újma na majetku, nebo pokud byl omezen v obvyklém užívání majetku. Toto právo musí uplatnit v tzv. prekluzivní lhůtě (tzn. že jinak právo zanikne) dvou let ode dne, kdy k omezení došlo.
Jak je to s kompenzací v případě vyvlastnění?
Dle § 10 zákona o vyvlastnění majiteli pozemku přísluší náhrada, která se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídaly majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění.
Zákon stanoví, že náhrada je stanovena dle tzv. oceňovacího předpisu, a to dle platného oceňovacího předpisu v době rozhodování o vyvlastnění. Oceňovacím předpisem rozumíme zákon o oceňování majetku. V praxi se určování ceny provádí například podle cenových map, se kterými operují některá města, případně dle dalších administrativních nástrojů.
To může a nemusí být výhodou vzhledem k reálné ceně nemovitosti - zákon totiž ukládá, že dle oceňovacího předpisu bude náhrada stanovena i za předpokladu, že obvyklá cena pozemku je nižší/vyšší, než cena aktuálně stanovená předpisem.
Dle zákona také platí, že se do určené ceny nezohledňuje budoucí znehodnocení nebo naopak zhodnocení pozemku, ke kterému v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění dojde. Cena se tedy určí dle aktuálního (ke dni podání žádosti o vyvlastnění) skutečného stavu a účelu užití pozemku.
Bez ohledu na výše stanovené však vyvlastněnému vždy bude svědčit právo nechat soudně přezkoumat stanovenou cenu za vyvlastnění.
Doporučení
V případě, že Vám vznikla újma, nebo jste byli omezení v užívání majetku v souvislosti s věcným břemenem, máte právo žádat za to přiměřenou náhradu. S ohledem na právní jistotu je rovněž vhodné, aby existující věcná břemena byla promítnuta v katastru nemovitostí.
Chcete se zbavit nepotřebné služebnosti a nedaří se vám dohodnout s protistranou? Máte zřízenou služebnost a přemýšlíte, jak by se dala v budoucnu zrušit?
Pokud se potýkáte s problémy ohledně služebností nebo věcných břemen, neváhejte se na nás obrátit. Dlouhodobě se věnujeme oblasti soukromého práva a v případě potřeby Vás rádi zastoupíme v soudním řízení.
