5 věcí, na které si při akvizici developerského projektu dát pozor
- 25. 06. 2020
- Články > Nemovitostní a developerské transakce
Je-li nemovitost jediným nebo hlavním aktivem obchodní společnosti (cílová společnost), přichází v úvahu dvě varianty transakce: převod nemovitosti (asset deal) nebo převod podílů v cílové společnosti (share deal). Jaké výhody a nevýhody přináší každá z nich převodci a nabyvateli shrnujeme v tomto článku.
Share deal
Jedná se o převod podílů v cílové společnosti. V případě nemovitostní transakce se většinou bude jednat o převod 100 % podílů cílové společnosti. Někdy se setkáváme i s převodem jen části podílů, například s opcí na odkup zbývající části, je to však spíš výjimečné.
V této situaci nedochází k převodu samotné nemovitosti, která zůstává ve vlastnictví cílové společnosti. Jsou-li tedy s nemovitostí spojena například práva k projektové dokumentaci nebo smluvní vztahy, jejichž stranou je cílová společnost, převodem podílů tato práva i smluvní vztahy zůstávají nedotčeny.
Z pohledu převodce bývá často výhodné převést na nabyvatele 100 % podílů cílové společnosti, neboť se tím „zbaví“ závazků souvisejících s cílovou společností i s nemovitostí. Navíc, pokud je nemovitost jediným nebo hlavním aktivem cílové společnosti, nebude převodce následně vlastnit podíly v zásadě již bezcenné cílové společnosti ani ji nebude muset likvidovat.
Nabyvatel může uvedené aspekty nemovitostní transakce vnímat jako výhody i nevýhody:
Jednoznačnou výhodou nabyvatele je, že získá k dispozici – vedle nemovitosti – také již existující společnost, kterou by v případě developerského projektu zřejmě sám plánoval založit. Stejně tak nebude muset nabyvatel řešit ani to, jak do případně nově založené společnosti vložit peníze, za které by tato společnost nemovitost koupila, případně ani vnášet nemovitost jako nepeněžitý vklad do základního kapitálu společnosti. V daném případě tak nabyvatel koupí celou cílovou společnost a současně s ní získá také nemovitost. Další výhodou na straně nabyvatele je zachování všech práv a smluvních vztahů, jsou-li s nemovitostí spojeny.
Nevýhodou pro nabyvatele naopak může být, že vedle rizik souvisejících s nemovitostí přebírá také rizika související s právní existencí cílové společnosti (její založení a vznik, dosavadní podnikatelská činnost, vedení účetnictví, plnění daňových povinností apod.). Nevýhody však lze vhodnou smluvní úpravou a pečlivou právní, daňovou i účetní prověrkou minimalizovat.
Převod podílů v cílové společnosti není spojen se změnou zápisu v katastru nemovitostí, kterého se změna vlastnické struktury cílové společnosti nijak nedotkne.
Daňová hlediska
Dříve byla uplatňována daň z nabytí nemovitých věcí, kvůli které byl share deal v případě nemovitostní transakce pro nabyvatele výhodnější. Tato daň je však již zrušena a neuplatní se na převody nemovitostí od 1. prosince 2019.
Na straně převodce bude transakce zpravidla předmětem daně z příjmu. Pro případné osvobození je v případě share deal důležité rozlišit, zda je převodcem fyzická nebo právnická osoba. V případě fyzické osoby nepodnikající je po uplynutí časového testu 5 let od nabytí a splnění zákonných podmínek tento úplatný převod osvobozen. Ve specifických případech je osvobozen úplatný převod podílu mezi majetkově propojenými právnickými osobami.
Převod podílu ve společnosti nepodléhá dani z přidané hodnoty.
Při share deal nedochází k převodu samotné nemovitosti, ale pouze k převodu podílů v cílové společnosti. Ilustrační fotografie
Asset deal
Asset deal je převod samotné nemovitosti, aniž by tím naopak byla jakkoli dotčena vlastnická struktura cílové společnosti.
Pokud by mělo zároveň dojít např. k převodu práv k projektové dokumentaci nebo smluvních vztahů, jedná se o složitější model, který je však smluvně řešitelný.
Nabyvatel má v tomto případě jistotu, že kromě práv a závazků s nemovitostí přímo spojených (například závazky pronajímatele z nájemních smluv nebo závazky věcně-právního charakteru) nevstupuje do žádných jiných závazků cílové společnosti, které s nemovitostí, o jejíž nabytí má nabyvatel zájem, nemají nic společného.
V případě, že nemovitost byla jediným nebo hlavním aktivem cílové společnosti, zůstane po převodu nemovitosti převodci v zásadě prázdná cílová společnost, kterou – nebude-li vykonávat žádnou činnost – bude nucen zlikvidovat.
Daňová hlediska
Jak již bylo uvedeno shora, daň z nabytí nemovitých věcí je již zrušena a neuplatní se na převody nemovitostí od 1. prosince 2019.
Z pohledu daně z příjmů je opět podstatné, zda je převodcem fyzická či právnická osoba. U právnických osob musíte počítat s daní z příjmu, která bude odvedena z rozdílu kupní ceny a daňové zůstatkové hodnoty nemovitosti. V případě fyzických osob, obdobně jako u share deal, lze při splnění určitých podmínek tuto transakci od daně z příjmu osvobodit. Základní podmínkou je ve většině případů opět časový test 5 let mezi nabytím a úplatným převodem nemovitosti.
Osvobození od DPH závisí v případě asset deal na povaze převáděné nemovitosti a splnění dalších podmínek. Je však dobré mít na paměti, že pokud bude taková transakce od DPH osvobozena, nelze uplatnit nárok na odpočet DPH u přijatých plnění souvisejících s touto transakcí.
Asset deal je převod samotné nemovitosti, aniž by tím naopak byla jakkoli dotčena vlastnická struktura cílové společnosti. Ilustrační fotografie
Na co nezapomenout?
Před každou nemovitostní transakcí doporučujeme vždy provést právní, daňovou i účetní prověrku. Tipy, čemu při právní prověrce (due diligence) u nemovitostní transakce věnovat pozornost, naleznete v tomto článku.
Chystáte se na akvizici developerského projektu?
Provedeme právní prověrku projektu, upozorníme Vás na možná rizika a navrhneme vhodný způsob transakce. Veškeré důležité dokumenty pro Vás připravíme.
