Revitalizace brownfieldu: jak na spolupráci mezi samosprávou a investorem?

Z právního pohledu je revitalizace brownfieldu pro investora mnohdy složitější, než začít svůj projekt na greenfieldu, tedy na zelené louce. Brownfieldy si s sebou totiž často nesou například roztříštěné majetkové vlastnictví, ekologickou kontaminaci, potřebu změnit územní plán, nutnost v rámci povolování projektu dohodnout a dodržet více podmínek dotčených orgánů a podobně. 

Zásadním předpokladem pro úspěšnou revitalizaci brownfieldu je vytvoření vize projektu, které se bude vlastník (ať už z řad samospráv nebo soukromých investorů) držet po celou dobu realizace. Právě dlouhodobá vize pozitivně nutí vlastníka používat nástroje, které mu pomohou držet se svého projektového záměru. 

V kanceláři Frank Bold Advokáti máme experty, kteří se specializují na smlouvy o spolupráci mezi samosprávami a investory. V čem konkrétně je dobrá smlouva o spolupráci užitečná? 

Když brownfield vlastní soukromý investor 

Pokud vlastní brownfield soukromý investor, přichází do území se svým vlastním investičním záměrem a staví na svém pozemku. Přesto jsou situace, kdy je pro něj podpora samosprávy zásadní. Od samosprávy nejčastěji potřebuje, aby zahájila změnu územního plánu, která umožní nové využití brownfieldu. Dále je potřeba také součinnost v povolovacích řízeních, která investorovi umožní vyřešit sporné body a ve výsledku zrychlit celý projekt. Zajímavé jsou také situace, kdy investor po jednání se samosprávou dokáže upravit projekt tak, aby byl výhodný pro investora i město. 

Smlouva o spolupráci mezi investorem a samosprávou může obsahovat následující závazky: 

• Samospráva zahájí změnu územního plánu a bude poskytovat součinnost ve prospěch schválení změny. Přičemž platí, že se nemůže zavázat přímo ke schválení konkrétní změny územního plánu (do procesu totiž vstupuje ještě pořizovatel a dotčené orgány státní správy, kteří konají v přenesené působnosti). 

• Investor dodrží předem deklarované parametry projektu.

• Investor doplní projekt o další požadavky samosprávy na infrastrukturu (i nad rámec podmínek stanovených stavebním zákonem), na veřejná prostranství atd.  

• Samospráva poskytne v povolovacích řízeních součinnost v těch oblastech, které jsou jí svěřeny do samostatné působnosti (majetkoprávní souhlasy, souhlasy s připojením na komunikaci apod.). 

• Investor se zaváže k dalšímu plnění, jak k nefinančnímu (stavba chodníků, zvětšení kapacity školy, krajinářská úprava veřejných ploch apod.), tak k finančním příspěvku. 

Cílem smlouvy je zachytit dlouhodobý proces spolupráce. Dobrá smlouva pojmenovává kroky, kterými se strany k výsledku dopracují - tedy kdo má učinit další krok, až nastane předvídaná skutečnost, například schválená změna územního plánu. Jde o mechanismus, který rozpracovává úvodní byznysovou dohodu do konkrétních milníků.  

Když brownfield vlastní samospráva

Častá je také situace, kdy brownfield vlastní samospráva, která většinou nedisponuje dostatečnou kapacitou odborníků ani financí na to, aby brownfield rozvíjela sama. Ve většině případů má k dispozici základní vizi toho, jak by místo mohlo finálně vypadat a čím by mělo občanům sloužit. 

Samospráva proto většinou hledá soukromého partnera pro rozvoj tohoto území, se kterým se také potřebuje dohodnout. Ve Frank Bold Advokáti pro tyto situace doporučujeme uzavření smlouvy o spolupráci s investorem, která vzájemné závazky a milníky pevně zakotví v čase. 

Obsah uzavírané smlouvy o spolupráci může být různorodý podle potřeb a domluvy obou stran. Upozorňujeme však na právní mantinely na straně samosprávy:

• Samospráva musí jednat ve veřejném zájmu, předvídatelně a nediskriminačně, s majetkem nakládat účelně a hospodárně.

• Samospráva nemůže v samostatné působnosti zasáhnout do úkolů, které jsou svěřeny do přenesené působnosti. 

• Pokud se chce samospráva na rozvoji brownfieldu sama majetkově podílet, tedy pokud bude spolupráce zahrnovat úplatu (finanční či nefinační plnění) ze strany samosprávy investorovi, musí vybrat řešení v souladu se zákonem o veřejném zadávání.

Díky smlouvě o spolupráci samosprávy udrží v projektu dlouhodobě partnery z řad soukromých investorů a ti naopak získají smluvní záruku podpory samosprávy, která proces obnovy umožní či zrychlí.

Materiály ke stažení

Spolupráci města a investorů ošetříte s pomocí Zásad.

Registrovat se a stáhnout vzorové zásady zdarma

Zásady spolupráce s investory mohou být zajímavým tématem pro blížící se komunální volby, pro programové tvůrce jsme proto připravili praktický informační leták. 

Stáhnout leták: Zásady jako volební téma

Revitalizujete brownfield?

Obraťte se na nás