Zásady pro spolupráci obcí s developery a možnost dohody na změně územního plánu - I. díl
- 11. 10. 2023
- Články > Stavební právo a územní plánování
Nastavování vztahů mezi městy a investory v posledních letech proměnila stále více se rozšiřující praxe zavádění zásad či metodik spolupráce a plánovacích smluv, které z nich vychází. Tuto praxi má od příštího roku v české legislativě více ukotvit a rozšířit jejich možnosti nový stavební zákon.
Jak se prostředí rozvoje měst proměnilo, jaké zkušenosti už zásady a plánovací smlouvy přinesly a jaké změny jsou na obzoru, přiblížili zástupci developmentu, samospráv i další odborníci na setkání platformy Chytré město a investor, které se konalo 5. října ve Spojce Karlín.
Nový stavební zákon, který téma plánovacích smluv podrobně pokrývá, bude příští rok nabývat účinnost postupně. Nově uvádí například, jaké strany mohou smlouvu uzavřít a k čemu se v ní mohou zavázat. Pro snazší orientaci v nové legislativě plánuje Ministerstvo pro místní rozvoj koncem letošního roku zveřejnit metodiku, podle níž bude možné postupovat.
„Plánovací smlouvy tím zasadíme do celkového rámce metodik a zásad, které obce už nyní využívají, nejde o konkrétní stanovování koeficientů nebo finančního plnění. Metodika se bude zabývat tím, jak ke konkrétním podmínkám dospět, co vše do nich lze zahrnout, co znamená poskytnutí věcného či finančního plnění za zhodnocení pozemku a dalšími záležitostmi,” vysvětlil Roman Vodný, ředitel Odboru územního plánování Ministerstva pro místní rozvoj.
Nová úprava má zajistit především kontinuitu dosavadní praxe - lze však podle ní stávající dokumenty obcí aktualizovat po formální i věcné stránce. „U samotných plánovací smluv pak bude třeba rozhodnout, jestli se smluvní strany vydají cestou veřejnoprávních smluv, jak určí nový stavební zákon, nebo jestli setrvají u soukromoprávních smluv jako doposud, což by mělo být možné,” uvedl Tomasz Heczko, vedoucí advokát kanceláře Frank Bold Advokáti s tím, že samosprávy, které používají zásady a plánovací smlouvy podle současné právní úpravy budou potřebovat provést svých aktuálních postupů.
Výzva do budoucna? Rozpočtové určení daní
Od roku 2022 má vlastní pravidla pro investory i hlavní město Praha, které se dnes už může pochlubit také prvními uzavřenými plánovacími smlouvami podle této metodiky, které stanovují příspěvek investora za zhodnocení území po změně územního plánu. Podle Zdeňka Soudného, generálního sekretáře Asociace developerů, jsou však příspěvky do území neboli kontribuce, které jsou klíčovou součástí těchto pravidel, jen dočasným řešením nerovného rozdělení financí ze stavebních záměrů. Systémovým řešením nedostatku financí v samosprávách je podle něj především rozpočtové určení daní.
„Máme ale i jiné nápady, jak podpořit města pro strategický rozvoj jejich území - například jednorázovým daňovým bonusem ze státního rozpočtu. Tyto peníze by sloužily primárně jako podpora rozvoje infrastruktury a veřejné vybavenosti. Jednalo by se tak jednorázovou zpětnou platbu u investic, které v místě generují zisk do veřejných rozpočtů,” předestřel.
Udržitelné investice do měst v praxi
Pro smysluplný rozvoj obcí jsou nutné kvalitní investiční záměry a jejich udržitelné plánování. S jeho nastavením pomáhají samosprávám experti z Frank Bold Advokáti, které na konferenci zastupoval urbánní ekonom Vít Zeman a advokát Tomasz Heczko.
Prvním krokem je zmapování konkrétního území samosprávy a analýza dostupných dat. „V rámci strategického dialogu s obcí zjistíme, co je třeba změnit, aby se zlepšila její prosperita. Většina rozpočtu sice stojí na rozpočtovém určení daní, ale nemusí pro ně být jediným zdrojem. Lze využít i privátní zdroje - ne tak, že budeme investory ždímat, ale tak, že pro ně nastavíme takové podmínky, aby byli velice rychle připravení v obci podnikat,” přiblížil Zeman.
Heczko upozornil na nešťastnou praxi některých měst, když podmínky či dokumenty pro strategický rozvoj přejímají od jiných měst. Jejich velikost i potenciál se totiž nazvájem často zásadně liší a využití “cizích” dokumentů tak může vést i k zbrzdění rozvoje.
Konkrétní data o fungování měst zveřejňuje dvakrát ročně také Národní síť Zdravých měst. „Vytváříme přehled měst podle indexů vzdělanosti, podílu nezaměstnaných a dalších. To městům ukáže, kde jsou jejich silná a slabá místa,” uvedl Petr Švec, ředitel sítě. Zdůraznil přitom, že aby město jako celek kvalitně fungovalo a rozvíjelo se, je nutné zapojit do diskuze o rozvoji území také jeho obyvatele.
Důležitost včasného projednání projektu s veřejností potvrdil také městský architekt Břeclavi Karel Bařinka. Podílel na tvorbě zásad pro investory, které má město od roku 2020, a řeší také témata související s územním plánováním včetně hodnocení konkrétních stavebních záměrů a architektonických soutěží. „Zásadní je včasná komunikace mezi investorem a městem. Nejlepší je, pokud investor přijde se svým záměrem co nejdříve. Současně je dobré se bavit také o projednání projektu s veřejností. Trend je, že veřejnost se skutečně zajímá o to, co se děje v okolí bydliště, zvlášť pokud jde o zásad do veřejných prostranství,” uvedl.
Jednou z klíčových oblastí pro rozvoj každého města je dostupnost bydlení. Jeden ze způsobů, jak ji podpořit představila na pražském setkání společnost BDSO - Bytová družstva společně s občany. „V družstevním bydlení je byt reprezentován družstevním podílem. Klíčovou výhodou družstevního bydlení je možnost financování přes družstevní hypotéku, která je dostupnější než tradiční hypoteční úvěr. Navíc, družstvo může být flexibilnější a efektivnější při správě a údržbě budovy,” vysvětlil jednatel společnosti Josef Sikyta, který blíže představil pilotní projekt Resort Štěpánka v Mladé Boleslavi. Více se dočtete v rozhovoru: Díky družstevnímu bydlení se mohou obce rozvíjet a nabídnout lidem dostupné bydlení.
Stáhněte si prezentace
>> Roman Vodný, MMR: Plánovací smlouvy v novém stavebním zákoně
>> Tomasz Heczko, Frank Bold Advokáti: Dopady NSZ na spolupráci měst a investorů
>> Zdeněk Soudný, Asociace developerů: Když město a developer spolupracují
>> Vít Zeman, Frank Bold Advokáti: Data pro strategické řízení rozvoje měst
>> Tomasz Heczko, Frank Bold Advokáti: Právní nástroje pro udržitelný rozvoj měst
>> Petr Švec, Národní síť Zdravých měst: Investice do kvality života
>> Karel Bařinka, Břeclav: Chytré město a městský architekt
>> Josef Sikyta, BDSO: Koncept dostupného bydlení
Platforma Chytré město a investor
Cílem platformy Chytré město a investor je sdílení know-how a dobré praxe samospráv a investorů v oblasti aktuálních modelů spolupráce mezi soukromým a veřejným sektorem. Klademe důraz na zelená a úsporná řešení včetně decentralizované výroby energií, boření mýtů a vyvracení stereotypů. Usilujeme o propojování stakeholderů s cílem vzájemně pochopit potřeby a požadavky všech stran.
