Webinář 13. června: Plánovací smlouvy podle nového stavebního zákona
- 28. 05. 2024
- Články > Stavební právo a územní plánování
Česká města dnes čelí řadě velkých výzev, které souvisejí s nastavením udržitelného rozvoje. Snaží se lákat, ale také regulovat investice, usilují o zrychlení výstavby a potýkají se demografickou změnou spojenou s odlivem obyvatel do metropolí.
Pro dlouhodobý strategický rozvoj města je potřeba mít kvalitně zpracovaný územní plán, který předurčí rozvojové lokality. To je však jen základ. Města potřebují aktivně vytvářet investiční prostředí pro development – ať už přípravou vlastních lokalit, nebo vytvářením pravidel pro investory, kteří přicházejí na území města. Ve všech těchto oblastech vás ve Frank Bold podpoříme.
Co s vámi vyřešíme
-
Územní plánování >>> více
-
Zásady spolupráce s investory >>> více
-
Plánovací smlouvy >>> více
-
Ekonomické a urbanistické studie >>> více
-
Daňová výtěžnost území >>> více
-
Strategická komunikace a participace >>> více
Územní plánování
Provedeme vás kteroukoliv fází přípravy nebo změny územního plánu s důrazem na její soudní nenapadnutelnost a s cílem pomoci vám připravit územní plán tak, aby vedl ke kvalitnímu řešení pro obec a její občany. Ve Frank Bold máme rozsáhlé zkušenosti s přípravou územních plánů včetně velkých měst, jako je Praha nebo Brno, a jsme nejúspěšnější českou advokátní kanceláří na soudní přezkum územně-plánovací dokumentace.
Co zajistíme
-
Zkonzultujeme záměry a cíle změn územního plánu.
-
Vše posoudíme z hlediska vhodného procesu a právních rizik.
-
Doporučíme postup vyjednávání a zasmluvnění dohody s vlastníky či developery.
-
Vyjednáme dohodu v území.
-
Zajistíme proces a parametry pro zapojení veřejnosti pro řešení střetu zájmů.
Pracujeme na pražském metropolitním plánu
Ve Frank Bold Advokáti se podílíme na budoucí podobě Prahy. Spolupracujeme na přípravě nového územního plánu a spoluvytváříme metodiku spolupráce s investory včetně přípravy plánovacích smluv pro projekty, které přinášejí stovky milionů korun do rozpočtu města na občanskou vybavenost.
Zásady spolupráce měst s investory
Přijetí Zásad pro spolupráci obce s investorem řeší městům řadu problémů, které jsou vždy spojené s novou výstavbou. Zpracujeme pro vás zásady, coby transparentní a předvídatelná pravidla, jejichž prostřednictvím je možné náklady spojené s budováním nezbytné infrastruktury přenést formou finančního či nefinančního plnění na developera. Typicky se jedná o budování škol, parků nebo komunikací. Máme rozsáhlé zkušenosti z desítek velkých a menších měst napříč ČR od Prahy a Brna až po Čeladnou a Mikulov.
Co bude výsledkem naší spolupráce
-
Nastavení a zlepšení postupů pro efektivní vyjednávání města s investory.
-
Vytvoření vhodných podmínek pro investice do území města.
-
Zlepšení schopnosti odborů samosprávy připravit podmínky a informace potřebné k vyjednávání s investory.
-
Zlepšení schopnosti samosprávy dlouhodobě komunikovat postup obce a fungování systému a jeho výhod vůči veřejnosti i stakeholderům.
-
Město jako připravený partner, který umí jednat s developery o svých jasně definovaných a podložených požadavcích.
Mikulov s pomocí Frank Bold nastavil pravidla pro investory
Turisticky atraktivní město se rozhodlo změnit podmínky pro novou výstavbu a ve spolupráci s Frank Bold nastavit jasná pravidla, která zavážou investory k budování občanské vybavenosti.
Plánovací smlouvy podle nového stavebního zákona
Zavádění plánovacích smluv jako součást nastavování vztahů mezi městy a investory je v posledních letech stále častější praxí, se kterou máme ve Frank Bold bohaté zkušenosti včetně vyjednávání rozsáhlých smluv v Praze za desítky až stovky milionů korun. Nový stavební zákon přinesl jejich lepší ukotvení v české legislativě společně s rozšířením možností.
Novinkou jsou zejména podmiňující plánovací smlouvy, jejichž prostřednictvím si obec nebo město může v územním plánu dopředu vymezit plochy, na kterých podmiňuje rozvoj uzavřením plánovací smlouvy. V nich lze transparentně předestřít vlastní potřeby pro konkrétní území.
Co zajistíme
-
Navrhneme vhodný právní a ekonomický rámec pro vstup investora do území.
-
Vyjednáme výhodnou dohodu s investorem.
-
Doporučíme postup v situaci, kdy developer potřebuje změnu územního plánu nebo součinnost v povolování.
-
Vyjednáme řešení pro dlouhodobý vztah s investorem, který poskytuje vysokou míru právní jistoty a nepředstavuje nepřiměřenou zátěž pro vašeho partnera.
Vyjednali jsme smlouvu za 167 milionů korun na občanskou vybavenost
Vyjednali jsme historicky první trojstrannou dohodu o podobě výstavby kolem bývalého Nákladového nádraží Žižkov v Praze. Developer přispěje zejména na výstavbu škol.
Ekonomické a urbanistické studie
Při řešení komplexních výzev současných měst hraje klíčovou roli sběr dat a jejich vyhodnocení. Přehledně pro vás zpracujeme studie potenciálu území, ekonomické hodnocení území a ekonomické hodnocení jednotlivých urbanistických celků. Rozsáhlé studie jsme připravili pro města, jako je Příbram, Týnec nad Sázavou nebo Mikulov a další.
Co získáte z naší spolupráce
-
Datový podklad pro nastavení a realizaci strategických záměrů a projektů městu.
-
Nezbytné údaje pro nastavení pobídkových opatření a bonusů a pro prioritizaci území z hlediska potřeb města.
-
Klíčová data jako podklad pro jednání s developery v konkrétním území.
Spolupráci s investory nastavujeme v desítkách měst a obcí
Práce s územním plánem, urbanistickými studiemi a pravidly pro developery představují zásadní způsoby, jak mohou města svůj rozvoj vzít do vlastních rukou a pracovat s pozemky a veřejným prostorem. Ve Frank Bold jsme na těchto tématech spolupracovali s městy, jako je Jihlava, Liberec, Pardubice, Mikulov či Chlumec nad Cidlinou nebo v obcích jako Čeladná nebo Ostravice.
Čtěte více na Deníku veřejné správy
Daňová výtěžnost území
Místní daň z nemovitosti je účinný nástroj, s jehož pomocí může město více daňově zatížit konkrétní výstavbu, která například neúměrně zatěžuje infrastrukturu a tedy i rozpočet obce. Typicky se jedná o průmyslovou zástavbu, brownfieldy nebo lokality zneužívané tzv. obchodníky s chudobou. Jako Frank Bold stojíme za přelomovým rozsudkem, který nastavování specifických místních daňových koeficientů odbrzdil.
Daň je možné nastavit vyhláškou, to v případě, že obec míří například na konkrétní katastrální území, nebo opatřením obecné povahy v případě, že chce nastavit místní koeficient daně na vybrané parcely.
Co zajistíme
-
Zkonzultujeme vaši situaci a doporučíme vhodný postup s ohledem na typ území a také časové hledisko.
-
Připravíme řádné odůvodnění pro nastavení specifické místní daně.
-
Začleníme daňový aspekt do vyjednávání s investorem o vstupu do území města.
- Připravíme vhodnou komunikaci záměru směrem k veřejnosti nebo stakeholderům.
Vybojovali jsme určování daní z nemovitosti pro konkrétní projekty
Určení různých místních koeficientů daně z nemovitosti bylo donedávna nemožné. Musel ho odbrzdit až Ústavní soud. S žalobou uspěla díky argumentům připraveným Frank Bold Advokáty středočeská obec Řepov, a otevřela tak tuto možnost pro všechny. Řepov řešil jeden z typických problémů: potřebu kompenzovat negativní dopady průmyslového areálů v těsné blízkosti obce.
Strategická komunikace, destinační marketing a participace
Změny územního plánu, zavádění zásad spolupráce s investory, uzavírání spolupráce s investorem nebo změna koeficientu pro výpočet místní daně z nemovitosti patří mezi klíčová a komunikačně citlivá témata pro veřejnost i místní stakeholdery.
Co zajistíme
-
Připravíme veřejnou komunikaci v návaznosti na konkrétní kroky města.
-
Zajistíme vyjednávání s regionálními nebo nadregionálními stakeholdery.
-
Postaráme se o participativní zapojení veřejnosti.
-
Nastavíme s vámi destinační strategii pro oblast developmentu.
-
Budeme vaším partnerem pro dlouhodobé lákání udržitelných investic do města.
S kým spolupracujeme
Naše vybrané zkušenosti
-
Připravili jsme Zásady pro spolupráci s investory pro statutární města, jako je Brno, Pardubice, Liberec nebo Jihlava.
-
Metodiku spoluúčasti investorů jsme pomohli nastavit pro hlavní město Praha.
-
Našich služeb při přípravě Zásad spolupráce s investory a ekonomických studií využila i řada menších měst jako Mníšek pod Brdy, Bystřice, Čeladná, Kamenice, Ostravice nebo Mikulov.
-
Zastupovali jsme Prahu při vyjednávání podmínek smluv o spolupráci podle metodiky spoluúčasti investorů. Podíleli jsme se na přípravě projektů, jako je Nákladové nádraží Žižkov, Rohan City nebo Interlov. Byli jsme u příprav smluv o spolupráci s plněním ve prospěch měst v řádu miliard korun.
-
Pro řadu měst jsme realizovali komunikační kampaně vysvětlující téma spolupráce měst a investorů.
-
Pro město Brno jsme v návrhu nového územního plánu vytvořili kvalitnější regulaci zeleně a podílíme se na vypořádání připomínek.
-
Jsme nejúspěšnější českou advokátní kanceláří na soudní přezkum územně-plánovací dokumentace.
-
Pravidelně nás oceňuje žebříček Právnická firma roku v oblasti developerských a nemovitostních projektů.
Jak se využívají Zásady spolupráce měst s investory
Už v roce 2020 jsme ve Frank Bold Advokáti připravili Zásady spolupráce s investory pro město Jihlava, které se tak stalo vůbec prvním statutárním městem s těmito pravidly.
Během čtyř následujících let jsme pomohli na svět zásadám ve velkých městech, jako je Brno, Liberec, Pardubice nebo hlavní město Praha, ale také menším městům a obcím, jako jsou Mníšek pod Brdy, Bystřice, Čeladná, Kamenice, Ostravice nebo Mikulov. S řadou měst na zásadách, případně na jejich aktualizaci podle nového stavebního zákona, aktuálně pracujeme – patří mezi ně Hradec Králové, Příbram, Tachov, Benešov, Znojmo nebo Pyšely.
Zásady v Jihlavě: 21 smluv, 13 příspěvků za 8 milionů Kč, 60 milionů Kč v závazcích
V Jihlavě bylo s investory od přijetí zásad do přibližně poloviny roku 2024 uzavřeno 21 smluv o poskytnutí investičního příspěvku, z toho bylo uhrazeno 13 investičních příspěvků o celkové hodnotě 8 milionů Kč. Ve zbývajících smlouvách jsou investoři zavázáni poskytnout investiční příspěvky o celkové výši 60 milionů Kč, včetně možnosti uhrazení tohoto investičního příspěvku formou nepeněžního plnění.
Příklad plnění: Polyfunkčním dům v Brně, 12 podlaží a 8 milionů Kč příspěvek
Statutární město Brno k 30. dubnu 2023 informovalo, že od přijetí Zásad spolupráce s investory, které jsou účinné od 1. dubna 2021, bylo uzavřeno 56 smluv s investory, ze kterých plyne do Fondu developerských projektů cca 420 milionů korun. Díky této spolupráci začalo vznikat 5613 nových bytů.
Jedním z konkrétní příkladů je polyfunkční dům QVADRO Gajdošova v Brně-Židenicích. Firma Cooptel má záměr stavět polyfunkční objekt o 2 podzemních a 10 nadzemních podlažích s bytovými a nebytovými jednotkami. V rámci stavby bude vybudováno celkem 87 bytů. Vznikne dopravní a technická infrastruktura, která bude po kolaudaci převedena do vlastnictví města – jedná se o komunikační plochy, veřejnou zeleň a retenční nádrž. Stavebník se ve smlouvě zavazuje, že městu Brnu poskytne finanční příspěvek ve výši 7.713.920 Kč.
Metodika spoluúčasti investorů v Praze a vybrané projekty
Za zmínku stojí také fungování zásad, respektive Metodiky spoluúčasti investorů, v Praze, kterou jsme hlavnímu městu ve Frank Bold Advokáti pomohli od začátku nastavit a kterou aktuálně přizpůsobujeme na podmínky nového stavebního zákona. Klíčový dokument pro zachování kvality života a budoucnosti bydlení schválili pražští zastupitelé v lednu 2022.
Jako Frank Bold jsme pak nechyběli ani u uzavření prvních smluv, které už Metodika přinesla a zastupovali jsme Prahu při vyjednávání o konkrétní spolupráci s investory v lokalitách Rohanského ostrova nebo Nákladového nádraží Žižkov. V případě Rohanu získá Praha a městská část Praha 8 od developera příspěvek 560 milionů korun především na výstavbu parku a novou školu v této lokalitě. V případě nádraží se developer v historicky první trojstranné dohodě o podobě výstavby v tomto brownfieldu zavázal přispět 167 miliony korun na občanskou vybavenost.
