10 změn, které přináší nový stavební zákon

1. Soustava stavebních úřadů

Původní znění NSZ z roku 2021 vytvářelo novou soustavu státních stavebních úřadů, v čele s Nejvyšším stavebním úřadem. Novela z roku 2023 ale vrátila kompetence k povolování většiny staveb na obecní a krajské úřady s tím, že krajské úřady budou ve více případech než dosud rozhodovat v 1. stupni.  Současně zanikají specializované (vodoprávní, dopravní, báňské) stavební úřady.

Výjimku představuje vznik Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ), který bude rozhodovat o vyhrazených stavbách, vymezených v příloze č. 3 NSZ (například dálnice, dráhy, letecké stavby, stavby jaderného zařízení, nově po novele také velké výrobny z obnovitelných zdrojů nebo rozsáhlé stavby pro výrobu a skladování v tzv. transformačních plochách apod.).

2. Zrychlení, zjednodušení a integrace rozhodování?

Jedním z hlavních cílů NSZ mělo být zavedení jednotného, integrovaného řízení o povolení stavby, namísto současného územního a stavebního řízení, řady dalších „zvláštních postupů” a až desítek stanovisek dotčených orgánů. Tento cíl zjednodušeně vyjadřovalo heslo „jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko“. Ani původně schválená verze NSZ mu plně neodpovídala. Důsledkem novely pak je zachování ještě většího počtu potřebných samostatných „razítek“.

Z původní koncepce zůstalo jedno základní řízení o povolení stavby. Jeho alternativou je zrychlené řízení, které v jednodušších případech a při splnění stanovených podmínek, mimo jiné doložení souhlasu všech sousedů a dalších účastníků, umožňuje vydat povolení ihned po podání žádosti.

I po novele rovněž platí, že odvolací stavební úřad nebude oprávněn rozhodnutí vydané v 1. stupni rušit a vracet, ale vždy bude muset rozhodnout s konečnou platností. Tím se zabrání opakovanému projednávání věci, tzv. „úřednímu ping-pongu”.

Naopak integraci rozhodování, založenou na přesunu kompetencí z dotčených orgánů na stavební úřady, novela z větší části opouští, což souvisí se zrušením státních stavebních úřadů. Namísto toho se mají uplatnit dílčí prvky integrace, které popisujeme dále. Tím však nedochází k naplnění původního cíle. 

3. Jednotné environmentální stanovisko

Jednotné environmentální stanovisko (JES) nahrazuje závazná stanoviska, vyjádření či rozhodnutí z oblasti životního prostředí, vydávaná dosud podle devíti různých zákonů (například zákona o ochraně přírody a krajiny, lesního zákona, vodního zákona, zákona o ochraně ovzduší apod.). Pokud se jedná o záměr vyžadující posouzení vlivů na životní prostředí (EIA) a stavebník o to požádá, bude JES zahrnovat i závazné stanovisko EIA. Jde tedy o dílčí integraci v oblasti posouzení záměru z hlediska předpisů o životním prostředí.

JES je však vydáván mimo samotné řízení o povolení stavby. Navíc nenahrazuje všechny podkladové akty z oblasti životního prostředí . Jestliže se záměr nachází ve zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě nebo ptačí oblasti, jedná se o povolení provozu stacionárního zdroje znečištění ovzduší nebo je potřebné povolení k nakládání s vodami apod., budou nadále vydávána samostatná povolení.  . 

4. Koordinovaná závazná stanoviska a vyjádření

Pokud záměr vyžaduje vydání více závazných stanovisek nebo vyjádření, a k jejich vydání je příslušný stejný správní orgán (například stejný obecní, městský nebo krajský úřad), musí být podle NSZ vydáno jediné koordinované závazné stanovisko nebo vyjádření.

To bude zahrnovat i JES, pokud ovšem není spojeno se stanoviskem EIA – to se vydává samostatně. V rámci koordinovaného stanoviska by mělo dojít k vyvážení a koordinaci jednotlivých dotčených zájmů. Tento princip se měl podle původního znění NSZ uplatnit na posouzení a povolení záměru jako celku. V důsledku znovuzavedení odděleného posouzení záměrů dotčenými orgány a stavebním úřadem to však není možné.

5. Společné jednání

NSZ dále zavádí institut společného jednání mezi stavebním úřadem a ostatními dotčenými orgány (za případné účasti stavebníka a dalších účastníků řízení) jako způsob koordinace jednotlivých stanovisek či vyjádření a způsob, jak se pokusit vyhnout nutnosti řešit rozpory mezi stanovisky u nadřízených orgánů.

To by mohlo přispět k efektivnějšímu a rychlejšímu vedení řízení. Bude však záležet primárně na přístupu jednotlivých správních orgánů, zda nebudou alibisticky trvat na svých vyjádřeních a na předkládání rozporů nadřízeným orgánům. V takovém případě by společné jednání představovalo pouze další krok, který bude řízení zbytečně protahovat.

6. Účast spolků v řízení o povolení stavby

Na základě pozměňovacího návrhu novela stavebního zákona umožňuje účast ekologických spolků v řízeních o povolení záměrů, pro které se povoluje kácení stromů nebo uděluje výjimka ze zákazů u památných stromů nebo zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů. Původní verze NSZ přitom umožňovala, v rámci integrovaného řízení, účast spolků ve všech řízeních, v nichž by byly dotčeny zájmy ochrany přírody a krajiny. 

7. Přísnější podmínky pro dodatečné povolování „černých“ staveb

Oproti stávající úpravě zpřísňuje NSZ podmínky pro dodatečné povolení tzv. „černých staveb”, postavených bez povolení nebo v rozporu s jeho podmínkami. Takové stavby bude nově možné zlegalizovat pouze za splnění následujících podmínek:

• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (jsou splněny odstupové vzdálenosti nebo dotčení sousedé dají souhlas, je splněn koeficient zastavění pozemku apod.),
• byla uhrazena pokuta za přestupek,
• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu.

Za výše uvedených okolností stavební úřad stavbu povolí novým rozhodnutím.

8. Změny v územním plánování

Územně plánovací dokumentace na všech úrovních, tedy územní rozvojový plán pro území celého státu, zásady územního rozvoje kraje, územní plány obcí a regulační plány, budou pořizovány v jednotně  upraveném procesu. Podrobněji je upravena možnost pořizování změn územně plánovací dokumentace a regulačních plánů z podnětu oprávněných osob – investorů, dotčených vlastníků a úřadů. 

Územně plánovací dokumentace se bude povinně vyhotovovat v elektronické verzi ve strojově čitelném formátu a její vybrané části v tzv. jednotném standardu, tedy stejným formálním způsobem ve všech případech. To ovšem může přinést značné problémy obcím, které budou nuceny i kvůli dílčím změnám svých územních plánů převést celý územní plán do nové grafické formy.

Praha, Brno a Ostrava mají možnost vydat vlastní stavební předpisy, které stanoví podrobné požadavky na výstavbu odchylně od „celostátních” prováděcích předpisů ke stavebnímu zákonu. Od zákonem a prováděcími předpisy stanovených požadavků na výstavbu bude také možné se odchýlit v některých chráněných územích, u veřejně prospěšných staveb a v některých dalších případech, pokud takové řešení lépe ochrání veřejný zájem.

Zákon také nově obsahuje definici „modrozelené infrastruktury” a její obecnou podporu v územním plánování jako nástroje pro efektivní hospodaření s vodou ve městech. 

9. Plánovací smlouvy ošetří vztahy obcí a investorů

Zákon obsahuje podrobnou úpravu plánovacích smluv, která poskytuje obcím, městským částem Prahy i investorům větší právní jistotu ohledně toho, co může být obsahem jejich vzájemných závazků v oblasti budoucího využití území, zejména při budování veřejné infrastruktury.

Obec může v územním plánu stanovit uzavření takové smlouvy jako podmínku realizace určitého stavebního záměru. Ve smlouvě uzavřené na základě dobrovolné dohody stran se obec může zavázat mj. i podniknout kroky ke změně územního plánu nebo jej naopak po určitou dobu neměnit. Tento závazek působí jen mezi stranami smlouvy, není právní překážkou pro výkon pravomoci orgánů obce.

Závazky investorů se mohou týkat například účasti na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb vyvolaných jejich záměrem, případně převzetí nákladů na tuto výstavbu nebo poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace.

10. Změny v požadavcích na výstavbu 

Novelou stavebního zákona dochází k upuštění požadavku na „přímé“ denní osvětlení obytné místnosti. Zajištění dostatečného denního osvětlení obytných místností tak na základě novely bude posuzováno podle konkrétních okolností případu stavebním úřadem. 

Dochází také ke zrušení konkrétně stanovených odstupových vzdálenosti 7 m mezi rodinnými domy a tzv. “sklopné výšky” v případě protilehlých stěn s okny.  Jedinou konkrétní odstupovou vzdáleností zůstávají  2 m od hranice pozemku, vyjma veřejného prostranství.

Podle NSZ musí vzájemné odstupy staveb splňovat “urbanistické a architektonické a požadavky” a umožňovat údržbu staveb. Vyhláška o požadavcích na výstavbu dále doplňuje, že se stavba umisťuje v souladu se stavební čárou stanovenou podle převažujícího charakteru zástavby a jejího vztahu k veřejnému prostranství a umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku.

Dále musí být stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek. Posouzení, zda jsou tyto podmínky splněny, bude tedy na zvážení konkrétní situace v území stavebním úřadem. 

Chcete vědět víc? Přihlaste se do online Akademie stavebního práva

Máte za sebou školení k novému stavebnímu zákonu nebo jste se už jinak zorientovali v základech a chcete získávat další užitečné know-how? Pokračujte s námi v průběžném sdílení aktuálních informací o NSZ a související praxi. Přidejte se do online Akademie stavebního práva a buďte v pravidelném kontaktu s předními experty na stavební právo a jeho aplikaci.

Více o Akademii stavebního práva

Konzultujte dopady nového stavebního zákona na Vaše záměry

Obraťte se na nás