Jednání Kutné Hory s developerem MARLO ukazuje na potřebu měst důkladně nastavit pravidla a vnitřní procesy pro jednání s developery

Pro dosažení dlouhodobě pozitivních výsledků je potřeba, aby zastupitelstvo města nejen schválilo pravidla pro to, jak by mělo jednat se stavebníky, ale také, aby reálně v rámci fungování samosprávy nastavilo vnitřní procesy pro jednání s developerem a průchod jeho projektu úřadem. Klíčová je také znalost práv a povinností obce v rámci samostatné působnosti a její odlišení od výkonu přenesené působnosti, tedy státní správy, na niž pravidla nijak nedopadají.

Ruku v ruce s tím by v ideálním případě měla jít také komplexní rozvaha vedení města nad udržitelným rozvojem jeho území, propočet a podložení výše stanovených příspěvků od investorů na základě analýzy potenciálu jednotlivých lokalit, včetně racionálních požadavků na development.

Celkový pohled na řešené území v blízkosti hlavního nádraží Kutné Hory v místní části Malín. Foto: MARLO.

Tento komplexní přístup se osvědčil v mnoha městech, která se naučila efektivně pracovat s developery a kterým ve Frank Bold s celým procesem nebo jeho částmi pomáháme. Bohužel jsou ale i negativní případy a jejich častou příčinou je nekoncepční přijetí pravidel pro spolupráci developery bez patřičné rozvahy a bez zavedení interních procesů, které zajistí koordinaci a vzájemnou informovanost uvnitř úřadu.

V kombinaci s nejednoznačným územním plánem to může mít na rozvoj města a spory s developery velmi negativní dopady, jak ukazuje případ města Kutné Hory a společnosti MARLO, se kterou jako Frank Bold Advokáti spolupracujeme.

Kutná Hora a případ společnosti MARLO: Co se pokazilo?

Společnost MARLO plánuje a částečně už realizuje výstavbu rodinných a také vícepodlažních bytových domů v místní části Malín v těsné blízkosti hlavního nádraží Kutné Hory. Případ bohužel ilustruje nedostatky v přístupu města k developerům. I když má město relativně nový územní plán, který na pozemcích ve vlastnictví MARLO vymezuje zastavitelnou plochu pro bydlení v bytových domech, a před komunálními volbami v červnu 2022 zastupitelstvo schválilo Zásady pro spolupráci s investory, nevyhnula se Kutná Hora zbytečným sporům s developerem a vzniku problematické situace.

Začneme ale popořádku. Už v říjnu roku 2021 společnost MARLO seznámila vedení města se záměrem výstavby bytových domů v předmětné lokalitě. Vedení města informovalo investora, že nemá konkrétní požadavky na příspěvky (v té době Kutná Hora ani žádné Zásady spolupráce s investory neměla) mimo požadavku na vybudování zpevněné cesty pro přístup obyvatel z místní části Malín na vlakové nádraží, která chybí, a přání na vybudování cyklostezky, která bude spojovat Kutnou Horu se zámkem Kačina. Jiné požadavky ze strany města tehdy nebyly vzneseny.

Následně se na začátku roku 2022 uskutečnilo jednání za účasti hlavního architekta Kutné Hory, vedoucího stavebního úřadu a zástupce odboru územního plánování. Investor na něm představil vypracovanou urbanistickou studii s 2 bytovými domy a 8 vila domy. Zástupci MARLO byli tehdy ze strany města informováni, že navržená studie není v souladu s územním plánem a bylo doporučeno přepracování studie. Hlavním problémem měla být příliš velká zastavěnost území.

Součástí vize celého území je veřejné sportoviště a modulární parkovací dům typu “park and ride”. Foto: MARLO.

V mezičase v červnu 2022 zastupitelstvo města schválilo Zásady pro spolupráci s investory na rozvoji veřejné infrastruktury města Kutná Hora. Stalo se na základě “inspirace” zásadami v Jihlavě a v Liberci, které pro tato města připravovali Frank Bold Advokáti. Podle dostupných informací však přijetí kutnohorských Zásad proběhlo bez potřebné interní diskuze a dostatečné přípravy na jejich aplikaci v praxi a navíc relativně krátce před podzimními komunální volbami. Dokument začal platit spíše formálně.   

Souběžně v létě 2022 nový architekt investora představil novou rozpracovanou studii záměru hlavnímu architektovi Kutné Hory dle doporučení z lednové schůzky. Nový projekt vyhověl požadavku na nízkou zastavěnost, když do území bez výškové regulace umístil vedle části s rodinnými domy také čtyři vícepodlažní bytové domy a výrazně uvolnil parter. Součástí projektu se stala celková vize řešeného území zahrnující napojení pro pěší na hlavní nádraží včetně modulárního parkovacího domu typu “park and ride”, dále cyklostezka, podzemní parkování pro rezidenty, veřejné sportoviště, mateřská škola a senior house a další prvky (více o projektu na webu https://www.modernimalin.cz/).

Investorovi bylo na jednání s hlavním architektem doporučeno v rozpracované studii pokračovat. Investor tedy zahájil projednávání svého záměru s dotčenými orgány a záměr výstavby vícepodlažních bytových domů následně získal souhlasné závazné stanovisko oddělení regionálního rozvoje a územního plánování Městského úřadu Kutná Hora, tedy od příslušného orgánu k posouzení souladu záměru s územně plánovací dokumentaci. Stalo se tak v říjnu 2022.

Na konci toho roku, již po komunálních volbách, developer projekt aktivně odprezentoval novému vedení města a vedoucím jednotlivých dotčených odborů včetně odboru majetku. Ze strany města nevzešly žádné požadavky ani návrhy na úpravu projektu.

V únoru 2023 následovalo jednání Investora se starostou a tajemníkem města nad stavem projektu a možností další spolupráce investara s městem. Investor potvrdil záměr výstavby nové školky v Malíně, kterou nicméně tehdy hodlal provozovat sám. MARLO mělo zájem na sousedním pozemku směrem k nádraží vybudovat další rozsáhlé veřejně přístupné sportoviště. Zároveň proběhla obecná debata k možnosti vybudování modulárního parkingu na pozemcích města vedle nádraží.

V návrhu řešeného území je i mateřská škola a senior house. Foto: MARLO. 

V červnu na dalším jednání s vedením města investor deklaroval, že je ochoten participovat na rozvoji města nepeněžitým plněním výstavbou nové školky v Malíně s tím, že na základě vyjednávání dojde po dokončení školky k jejímu darování městu, namísto původního záměru si školku ponechat ve vlastnictví. Pokud by k realizaci školky nedošlo, byl investor ochoten se zavázat k peněžitému plnění dle Zásad pro spolupráci s investory. Starosta, místostarosta i hlavní architekt Kutné Hory v červnu na jednání investorovi znovu potvrdili, že výška bytových domů není problémem.

Ve stejné době zastupitelstvo města také schválilo změnu Zásad pro spolupráci s investory, jejíž hlavní částí bylo podstatné zvýšení příspěvku od developerů. Odůvodnění tohoto navýšení, ani žádné podklady k této změně Zásad nejsou veřejně dostupné, ani z podkladů pro jednání zastupitelstva.

Po měsících jednání se objevil údajný rozpor s územním plánem

Následně v červenci 2023 MARLO získalo naprostou většinu souhlasných vyjádření dotčených orgánů ke svému záměru k vydání územního rozhodnutí, mimo souhlasu odboru majetku Kutné Hory. Ve stejné době developer inicioval veřejnou debatu ke svému záměru, ten se však setkal s odporem obyvatel v místní části Malín.

V reakci na to vedení města namísto konstruktivního postupu předvídaného Zásadami spolupráce s investory začalo činit kroky proti projektu společnosti MARLO, což je v rozporu s těmito pravidly.

V případě, že by město, nebo dotčené orgány s předloženým záměrem nesouhlasili, měli se podle Manuálu (který je přílohou Zásad) k projektu souhrnně vyjádřit a uvést své připomínky nebo požadavky. To však město vůbec neučinilo, přestože takový postup a zpětná vazba města k záměru investora je podstatou Zásad pro spolupráci s investory. Město tedy jednoznačně porušilo své vlastní Zásady, které jsou pro jeho orgány závazné, navíc se zcela obecným zdůvodněním, že projekt je údajně v rozporu s územním plánem. Na postup proti společnosti MARLO si město najalo advokáta a mj. podalo podnět k přezkumu souhlasného závazného stanoviska k souladu projektu s územním plánem Kutné Hory. V něm představilo svébytný výklad územního plánu města a dovodilo, že s ním projektu MARLO v souladu není.

Pro plochu, kde mají bytové domy podle projektu MARLO vzniknout, není v územním plánu Kutné Hory žádná konkrétní výšková regulace stanovena. Foto: MARLO.

Soulad záměru s regulativy platného územního plánu a možnost výstavby vícepodlažních bytových domů v dané lokalitě byl nicméně potvrzen také odbornými posudky. Nejnověji se projektem na žádost Frank Bold Advokátů zabývala renomovaná architektka a urbanistka doc. Ing. arch. Veronika Šindlerová, Ph.D. spolu se zástupcem pořizovatele Mgr. Jindřichem Felcmanem, Ph.D. Ve svém posudku z října 2024 se věnovali dvěma aspektům, kolem kterých se spor převážně točí, a sice regulaci intenzity zástavby a výškové regulaci v ploše záměru společnosti MARLO.

V první otázce, tedy v intenzitě zástavby, posudek konstatuje, že územní plán Kutné Hory je sice nejednozačný, ale výklad uplatňovaný městem proti projektu společnosti MARLO by vedl k absurdním výsledkům a byl by v rozporu s účelem územního plánování zakotveným v cílech a úkolech územního plánování, v rozporu s obvyklou územně plánovací praxí, jakož i v rozporu s dosavadní praxí příslušného orgánu územního plánování a v rozporu s kontextem řešení samotného územního plánu Kutné Hory.

Ve druhé sporné otázce, tedy ve výškové regulaci, posudek konstatuje, že pro plochu, kde mají bytové domy podle projektu MARLO vzniknout, není v územním plánu Kutné Hory žádná konkrétní výšková regulace stanovena a aplikují se zde proto pouze obecné podmínky prostorového uspořádání platné na celém území města. Vzhledem k tomu, že v dotčeném území se nenachází žádné historické a kulturní hodnoty ani žádné významné kompoziční pohledové vazby, které by mohly být novou výstavbou negativně narušené, je podle posudku výška podstatně převyšující okolní zástavbu zcela přípustná. Smysl dává také proto, že může těžit z návaznosti na nezastavěný dopravní areál železniční stanice, kde jsou navíc splněny veškeré předpoklady pro rozvoj bydlení obslouženého jednou z ekologických a kapacitních forem veřejné hromadné dopravy.

Investor chce hledat kompromis, město nejedná

S těmito silnými argumenty společnost MARLO vedení města opakovaně žádala o zahájení jednání o projektu k odblokování průchodu úřadem, včetně nabídky jednat také o nové podobě projektu, která by byla podle vedení města v souladu s územním plánem. V případě součinnosti a souhlasu města bylo MARLO připraveno projekt opět (už podruhé) upravit tak, aby byly obě strany spokojené, a to i přesto, že k aktuální podobě projektu existovalo souhlasné závazné stanovisko z hlediska souladu s platným územním plánem.

K tomu je ale potřeba součinnost města Kutná Hora, ke které dlouhodobě nedochází a situace se nemění ani ve druhé polovině roku 2024. Společnost MARLO opakovaně deklaruje ochotu hledat podobu nového moderního rezidenčního projektu, který bude městotvorný a obsahující také novou občanskou vybavenost, parter, veřejné sportoviště a dalších veřejné prostory. Má také dojít k důstojnému propojení místní části Malína s vlakovým nádražím a ke vzniku nové cyklostezky. Společnost MARLO také deklarovala, že je vedle nepenežního plnění připravena uhradit i přiměřený finanční příspěvek městu.

Situace ale stojí.

Zásady spolupráce s investory: Teorie a praxe

Zásady pro spolupráci s investory představují rámec, který městům a obcím umožňuje řídit a ovlivňovat investiční projekty na svém území. Tyto zásady zahrnují nastavení transparentních pravidel, která jsou férová jak pro město, tak pro investory. Pokud jsou tato pravidla správně implementována a aktualizována podle platných právních předpisů, mohou přilákat kvalitní investory a přispět k rozvoji města žádoucím směrem.

Velká města jako Praha, Brno, Jihlava, Liberec či Pardubice, ale také ta menší, jako je Břeclav nebo Čeladná, mají s těmito zásadami pozitivní zkušenosti. Tyto samosprávy nejenže přijaly zásady spolupráce s investory, ale také si dobře nastavily procesy, které zajišťují efektivní komunikaci a spolupráci s developery přicházejícími do města se svými projekty. Díky tomu se daří získávat prostředky ve výši desítek nebo dokonce stovek milionů korun ročně (v závislosti na podobě a velikosti projektu) na veřejnou infrastrukturu a občanskou vybavenost nebo se s investory domlouvat přímo na nefinančním plnění - tedy na přímé výstavbě občanské vybavenosti, jako jsou např. školky či veřejná prostranství. To pak přispívá k celkovému zlepšení kvality života stávajících i budoucích obyvatel.

Potřeba promyšleného přístupu a otevřené komunikace

Případy, jako je ten společnosti MARLO a Kutné hory, ukazují na to, že samotné schválení zásad pro spolupráci s investory nemusí vést k pozitivnímu výsledku, pokud je nedoprovází další návazné kroky. Město musí aktivně pracovat na tom, aby byla spolupráce s investory institucionalizována. To se však nestane pouhým schválení příslušných dokumentů.

Základní schéma průchodu investičního záměru úřadem pod Zásad pro spolupráci s investory.

Co je tedy potřeba:

1. Detailní plánování územního rozvoje: Město by mělo mít jasnou vizi, kam směřuje svůj rozvoj, jaký je potenciál ploch na jeho území a jaké typy projektů jsou žádoucí. Tomu musí odpovídat podoba územního plánu.
2. Správné nastavení výše příspěvků: Město by mělo mít srozumitelné a přiměřené požadavky na příspěvky developerů, které reflektují skutečné náklady na veřejnou infrastrukturu a reálné potřeby obyvatel.
3. Efektivní procesy schvalování ze strany samosprávy: Město by mělo zajistit, aby proces schvalování projektů v samosprávě města byl transparentní, předvídatelný a rychlý. K tomu je potřeba jasně definovat kompetence a koncepčně komunikovat v rámci města a samosprávných odborů.
4. Otevřená a kontinuální komunikace: Město by mělo aktivně komunikovat s investory, vysvětlovat své požadavky a být otevřené k jednání a kompromisům.

Pokud město nezajistí všechny tyto aspekty, hrozí, že spolupráce s investory nebude efektivní a projekty, které by mohly přinést rozvoj a zlepšení kvality života, se neuskuteční, případně se uskuteční v podobě, která nebude pro město skutečně přínosná.

Ve Frank Bold vám připravíme Zásady a plánovací smlouvy na míru

Zpracujeme pro vás zásady coby transparentní a předvídatelná pravidla, jejichž prostřednictvím je možné náklady spojené s budováním nezbytné infrastruktury přenést formou finančního či nefinančního plnění na developera. Postaráme se o vzory plánovacích smluv i o vyjednávání s investory.

Obraťte se na nás